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Alors que le caractère intuitu personae du bail à ferme faisait de sa cession par le preneur l’un des grand péchés mortels du statut d’ordre public du fermage (à l’exception notable, avec l’autorisation du bailleur ou du tribunal paritaire des baux ruraux, de la cession à un descendant du preneur ou à son conjoint ou partenaire de pacs), la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006, complétée par la loi de modernisation de l’agriculture et de la pêche 27 juillet 2010 a « révolutionné » la matière en créant le « bail cessible hors du cadre familial », régi par les nouveaux articles L. 418-1 et suivants du Code Rural et de la Pêche Maritime (ci-après CRPM).

Cette création répond à l’absence, en droit français, de notion de « fonds rural » ou de consécration d’une véritable « entreprise agricole autonome » qui bénéficierait d’une certaine valeur.

Une partie très importante des superficies agricoles françaises sont, en effet, exploitées au moyen de baux à ferme et les preneurs se voient privés de céder les baux dont ils sont personnellement titulaires à un repreneur de leur exploitation extérieur à leur famille.

Autant dire que leur exploitation ne vaut pas grand-chose au moment où ils souhaitent prendre leur retraite au contraire, par exemple, de l’exploitation du commerçant qui peut toujours céder son bail commercial avec les autres éléments de son fonds de commerce et ainsi bénéficier d’un (petit ou gros) pécule en fin de sa carrière.

Le législateur a donc souhaité remédier à cette situation avec le bail cessible hors du cadre familial, mais l’on constate en pratique un désintérêt certain pour ce type de contrat, alors que les avantages accordés par la Loi tant au bailleur qu’au preneur sont loin d’être anodins.

Rappelons d’abord quelques conditions spécifiques à la conclusion de ce type de bail.

I. La conclusion du bail cessible hors du cadre familial

Pour synthétiser, il s’agit :

• D’un bail à long terme (au moins 18 ans) ;
• Qui doit être reçu en la forme authentique (par acte notarié) et publié ;
• Qui doit contenir une clause autorisant le locataire à céder son bail à d’autres personnes que son conjoint ou partenaire de pacs participant à l’exploitation ou que ses descendants et mentionner expressément que les parties entendent qu’il soit soumis aux dispositions du chapitre VIII du livre IV du titre Ier du CRPM. A défaut de ces stipulations, le bail ne serait plus « cessible hors du cadre familial », mais un simple bail rural à long terme.

La capacité et les pouvoirs exigés du propriétaire qui entend conclure un tel bail cessible sont celles du droit commun du fermage.

Doit y être annexé, comme prévu par le Code de l’Environnement, un état des risques technologiques et naturels et de pollution des sols ainsi que les diagnostics amiante, plomb, performance énergétique, gaz et électricité en présence de bâtiments, à défaut de quoi le preneur pourrait solliciter la résiliation du bail ou une réduction du fermage.

Naturellement, le preneur doit être en règle avec le contrôle des structures et l’établissement d’un état des lieux d’entrée, même s’il n’est pas une condition de validité du bail, est vivement conseillé, spécialement pour apprécier en fin de bail les améliorations réalisées par le preneur lui ouvrant droit à indemnité.

Il est renouvelable à son échéance par périodes de 9 ans, sauf congé donné par le bailleur (cf. plus loin).

Les obligations générales du bailleur (délivrance, maintien de la qualité et de la permanence des plantations, etc.) et du preneur (entretien, paiement des loyers, etc.) prévues tant dans le CRPM que dans le code civil restent, dans leur grande majorité, applicables, mais le législateur a prévu un certain nombre de dérogations pour tenter promouvoir la conclusion de tels baux.

II. Avantages consentis aux bailleurs

1. Fermage majoré et « coup de chapeau »

Le contrat de bail à ferme est soumis à un statut d’ordre public ne laissant que très peu de place à la négociation de ses clauses et conditions entre les parties et le loyer, notamment, doit s’inscrire dans des fourchettes de prix (ou de quantité de denrées pour les cultures pérennes, cf. le fameux loyer d’un tonneau de vin pour un hectare de vigne) fixées par arrêtés préfectoraux.

Les bailleurs pouvaient déjà, dans les baux à long terme de 18 ans ou plus, majorer le fermage « normal » (jusqu’à + 20 % en Gironde selon le dernier arrêté préfectoral du 8 décembre 2021).

Le législateur va beaucoup plus loin en autorisant, dans les baux cessibles hors du cadre familial, une majoration du fermage jusqu’à 50 %, en sus de la majoration déjà applicable au bail à long terme.

Ainsi, l’hectare de vigne dont la valeur locative « normale » est par exemple de 9 hl de vin d’AOC pourra, si le preneur le veut bien mais sans risque de réduction judiciaire du fermage, être loué au prix de 9 hl x 20 % = 10,8 hl x 50 % = 16,2 hl/ha. Idem pour les bâtiments d’exploitation et d’habitation.

Le loyer et les clauses dérogatoires stipulés à l’origine ne pourront pas être judiciairement modifié au moment du renouvellement du bail.

Autre avantage pour le bailleur, par dérogation aux dispositions de l’article L. 411-31-I-1° CRPM un seul défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu (au lieu de 2 en droit commun des baux ruraux), après mise en demeure par acte extrajudiciaire restée infructueuse pendant 3 mois, suffit au bailleur pour demander en justice la résiliation du bail, sauf raisons sérieuses et légitimes (art. L. 418-3, al. 2). Le juge saisi par le preneur avant l’expiration du délai de 3 mois ci-avant peut en effet lui accorder un délai de paiement durant lequel l’action en résiliation sera suspendue.

Enfin, sont écartées non seulement les règles de droit commun relatives à la prohibition du pas-de-porte lors de la cession du bail intervenant entre preneur entrant et preneur sortant, mais également à la prohibition du « coup de chapeau » qui permet au bailleur de demander au preneur de lui régler un « droit d’entrée » à l’occasion de la conclusion du bail. Le traitement fiscal de ce « coup de chapeau » reste toutefois incertain (indemnité de dépréciation ou complément de loyer ?).

2. Les charges

Pas de dérogations particulières au droit commun du fermage s’agissant des impôts et taxes, mais les Parties peuvent prévoir « une répartition différente de la charge du paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués prescrite par le premier alinéa de l’article L. 415-3 », c’est-à-dire, concrètement, de le mettre à la charge du preneur.

3. Le refus de renouvellement

Comme dans le cadre d’un bail à ferme classique, le bailleur peut signifier au preneur, au moins 18 mois avant le terme du bail en cours, un congé fondé sur un motif de non renouvellement relevant d’un comportement fautif du fermier (qui sont également des motifs de résiliation judiciaire, par ex. défaut de paiement du fermage, agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, non-respect des clauses imposant certaines pratiques culturales préservant l’environnement, sous-location, apport non autorisé à une société, etc.).

Dans ce cas, le congé peut être contesté par le preneur devant le TPBR, mais s’il est validé (ou à plus forte raison non contesté), le bailleur ne doit aucune indemnité spécifique au preneur (à l’exception des éventuelles indemnités au preneur sortant pour améliorations).

Dans le bail cessible hors du cadre familial, par dérogation au droit commun, le bailleur peut faire signifier un congé non motivé à la fin du bail initial ou de l’un de ses renouvellements.

Dans ce cas, il est toutefois tenu d’indemniser le preneur du préjudice que lui cause le défaut de renouvellement (indemnité également applicable en cas de congé fondé sur l’âge du preneur, sur l’agrandissement d’une autre exploitation donnée à bail, sur le changement de la destination des biens loués ou, a priori[1], sur l’exercice du droit de reprise et pouvant s’ajouter, le cas échéant, aux indemnités de fin de bail pour améliorations).

On parle ici, comme en matière de baux commerciaux, d’« indemnité d’éviction » ayant pour objet d’indemniser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement, qui comprend notamment, sauf si le bailleur apporte la preuve que le préjudice est moindre, la dépréciation du fonds du preneur, les frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour acquérir un bail de même valeur.

L’expérience des baux commerciaux montre que cette indemnité peut atteindre des sommes dissuasives pour le bailleur (parfois supérieures à la valeur de l’immeuble loué…), ce qui pourrait être une raison de l’insuccès, côté bailleurs, de cette forme de bail

4. Limitation des droits de préemption

C’est la hantise de tous propriétaires de foncier agricole qui souhaitent vendre : vais-je être préempté par la SAFER ou par mon fermier et, surtout, ces derniers vont-ils réclamer une réduction du prix convenu avec mon acquéreur initial ?

Le bail cessible hors du cadre familial vient à leur rescousse :

• En privant la SAFER de son droit de préemption, quel que soit l’acquéreur (tiers acquéreur ou preneur en place) lorsque le bail a été conclu depuis 3 ans au moins (il faudra toutefois notifier l’opération à la SAFER locale) ;
• En privant le preneur en place qui souhaite préempter de sa faculté de discuter le prix de cession convenu avec le tiers acquéreur lorsque le bail a été conclu depuis 3 ans au moins.

Ces faveurs inédites accordées par la Loi aux bailleurs de baux cessibles en dehors du cadre familial revêtent une importante pratique certaine.

5. Les avantages fiscaux

Last but not least, afin d’inciter les propriétaires à conclure des baux cessibles hors du cadre familial, le législateur a aligné le régime fiscal de ces baux sur celui des baux ruraux à long terme, dont le succès n’est plus à démontrer.

Les baux cessibles en dehors du cadre familial permettent donc aux propriétaires bailleurs de bénéficier :

• De l’exonération de la taxe de publicité foncière lors de la conclusion du bail ;

• De la réduction du taux de ladite taxe en cas d’acquisition de certains immeubles ruraux moyennant l’engagement de les donner à bail cessible à un jeune agriculteur bénéficiant des aides à l’installation ;

• Du régime d’exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit concernant les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants ou les biens loués directement par bail cessible ;
• Et de l’exonération, partielle ou totale selon les cas, de l’impôt sur la fortune immobilière concernant lesdites parts ou lesdits biens.

III. L’avantage consenti au preneur

La faculté de céder son droit au bail à titre onéreux à la personne physique ou morale de son choix constitue l’avantage essentiel, voire exclusif, consenti au preneur par le législateur, ce qui est loin d’être négligeable dès lors qu’elle permet au fermier personne physique de valoriser le bail dont il est titulaire ainsi que son travail et ses investissements sur l’exploitation et d’inclure le droit au bail dans les éléments d’un « fonds rural » cessible à titre onéreux, comme l’ont toujours fait les commerçants avec leur fonds de commerce.

Quelques points de droit sont tout de même à souligner :

1. À peine de nullité de la cession et de résiliation du bail, le locataire souhaitant céder son bail doit notifier au bailleur, par LRAR, un projet de cession mentionnant l’identité du cessionnaire pressenti et la date de la cession projetée.
2. Cette information préalable permet au bailleur de s’opposer à l’opération en se prévalant d’un « motif légitime » (défaut de garanties suffisantes du cessionnaire pour assurer la bonne exploitation du fonds, par exemple) et en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux dans le délai de 2 mois à compter de la réception de la notification, à défaut de quoi il est réputé accepter la cession.
3. En cas de bail cédé isolément, le bailleur pourra également demander à bénéficier du pacte de préférence qui aurait pu être stipulé en sa faveur lors de la conclusion du bail.
4. Le cessionnaire doit être en conformité avec la règlementation sur le contrôle des structures.
5. La cession de bail doit ensuite être constatée par écrit et notifiée au bailleur.
6. La sous-location demeure interdite (sauf exceptions déjà admises par le régime de droit commun du statut du fermage (sous-location de bâtiments d’habitation, sous-location saisonnière pour un usage de vacances ou de loisirs, hébergement des parents du preneur dans les locaux d’habitation compris dans le bail, échange en jouissance et la sous-location de parcelles sous réserve du respect des conditions légales).

Alors, pourquoi un tel désintérêt pour ce type de bail dans le monde agricole ?

La réponse paraît assez simple : pourquoi un preneur paierait-il quasiment le double du loyer normal pour obtenir la faculté de céder en dehors du cadre familial le ou les baux qui lui ont été consentis alors qu’il lui suffit de faire en sorte que ces baux soient directement conclus au profit d’une société d’exploitation qui en demeurera titulaire lorsque ses parts sociales seront cédées à un tiers sans que le bailleur ne puisse s’y opposer ?

On se demande donc finalement si les avantages consentis au bailleur par la Loi ne dépassent pas ceux dont pourrait bénéficier le fermier à qui l’on ne peut que conseiller d’exploiter au moyen d’une structure sociétaire personnellement titulaire des baux.

Stéphane de SEZE et Wladimir BLANCHY, avocats associés, cabinet de SEZE & BLANCHY

[1] Un débat doctrinal, non tranché par la jurisprudence, existant sur ce sujet…

Le statut du fermage a beau être protecteur de l’exploitant, celui-ci doit demeurer vigilant afin d’éviter de lourdes déconvenues, le Code Rural et de la Pêche Maritime étant truffé de pièges, notamment en termes de délais et de formalités, dans lesquels le fermier inattentif pourrait tomber.

Le jeune (et le moins jeune…) viticulteur trouvera donc ci-dessous une « check-list » synthétique des points à vérifier à la conclusion, en cours d’exécution et à la fin du bail.

A la conclusion du bail :

• S’assurer que le bailleur est bien plein propriétaire divis des immeubles loués. En effet, en cas d’indivision, tous les indivisaires doivent consentir au bail et en cas de démembrement de propriété (usufruitier/nu-propriétaire), l’usufruitier (qui a seul la qualité de bailleur) doit être autorisé à conclure le bail par les nus-propriétaires ou par le Tribunal.

• S’assurer que l’on est en règle avec le Contrôle des Structures. Certaines agrandissements ou installations nécessitent en effet une autorisation administrative d’exploiter et, à défaut pour le fermier d’en être titulaire, le bail risque d’être annulé.

• Préférer le bail écrit (plutôt que verbal) et réaliser un état des lieux d’entrée contradictoire ;

• S’assurer que le loyer est conforme aux arrêtés préfectoraux en vigueur dans le département. S’il est établi que le fermage est supérieur d’au moins 10 % à la valeur locative normale (s’adjoindre les services d’un expert agricole pour le vérifier), la révision du prix du fermage pour la période postérieure à la demande ne peut être soumise au Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (ci-après « le TPBR ») qu’au cours de la troisième année du premier bail ou des baux renouvelés. Il est néanmoins possible de demander une fixation du prix du bail renouvelé à chaque renouvellement en cas de désaccord sur le maintien de l’ancien loyer.

En cours de bail :

• Payer les fermages en temps et en heure. A défaut, le bailleur pourra, après mises en demeures infructueuses respectant un certain formalisme et certains délais, saisir le TPBR d’une action en résiliation judiciaire du bail et il pourra même, pour des retards systématiques s’opposer valablement à une cession du bail, même si ces retards ne justifient pas forcément une résiliation.

• Exploiter soi-même et convenablement les biens loués. Cela paraît évident, mais à défaut de respecter cette obligation, le bailleur pourra solliciter la résiliation du bail devant le TPBR.

•  Demander l’autorisation du bailleur et l’obtenir (ou à défaut celle du TPBR) avant de procéder à des améliorations des biens loués (constructions ou plantations, par exemple). A défaut d’une telle autorisation, ces améliorations ne seront pas indemnisées en fin de bail et le bailleur pourrait même demander leur suppression immédiate (certaines améliorations, plus légères, ne sont quant à elles soumises qu’à une obligation d’information du bailleur).

• Procéder au racottage des pieds de vignes de moins de 25 ans (ou de moins de 20 ans pour les cépages plus fragiles : Cabernet franc, Cabernet Sauvignon et Sauvignon blanc). Passés ces délais, les frais de racottage sont à la charge du bailleur et il faut lui demander de les prendre en charge.

• Demander au bailleur de participer à hauteur de ses obligations (en Gironde : arrachage, défoncement et terrassements éventuels, plants et autres fournitures pour la replantation) à la replantation des vignobles anciens et improductifs en lui communiquant le motif de l’arrachage et en lui présentant un devis pour l’ensemble des opérations. Conclure, idéalement, un contrat de replantation avec le bailleur.

• Ne pas procéder à des échanges en jouissance avec d’autres exploitants sans en informer préalablement le bailleur.

• NE JAMAIS SOUS-LOUER, NI CEDER SON BAIL, NI L’APPORTER A UNE SOCIETE, sauf :

1. Si l’on a conclu (devant Notaire) un bail cessible ;
2. Cession au conjoint, partenaire de PACS ou descendant majeur participant à l’exploitation, mais avec l’autorisation expresse et écrite du bailleur ou, à défaut, celle du TPBR ;
3. Apport à une société civile d’exploitation agricole, mais avec l’autorisation expresse du bailleur (le TPBR ne pouvant pas, ici, suppléer le refus du bailleur) ;
4. Simple mise à disposition des biens loués à certaines formes de sociétés d’exploitation dont le fermier personne physique est associé exploitant (en respectant un formalisme spécifique).

En cas de vente du fonds loué par le bailleur :

• Respecter le délai de 2 mois suivant la notification de la vente qui est faite au preneur pour notifier au propriétaire (et non à son Notaire…) sa décision de préempter les biens qui lui sont loués, puis le délai de 2 mois suivant cette décision pour passer la vente et payer le prix.

• Si le preneur considère que le prix et les conditions de la vente qui lui ont été notifiées sont exagérés, il dispose d’un délai de 2 mois non seulement pour notifier sa décision de préemption au bailleur (en indiquant par exemple qu’il considère le prix comme excessif) mais aussi pour saisir le TPBR d’une demande de fixation de la valeur vénale et des conditions de la vente (auquel cas, naturellement, il n’est pas tenu de passer la vente dans le délai indiqué au paragraphe précédent).

En fin de bail

• Vérifier les motifs mentionnés dans le congé qui pourrait être signifié à la requête du bailleur et, le cas échéant, le contester devant le TPBR dans un délai de 4 mois, à défaut de quoi la contestation sera irrecevable.

• Si le preneur souhaite ne pas bénéficier de son droit au renouvellement, notifier au bailleur un congé un respectant un préavis de 18 mois avant la fin du bail (à défaut de quoi le bail est renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans et le preneur est tenu d’exploiter et de payer les fermages pendant cette nouvelle période).

• Organiser rapidement un état des lieux de sortie contradictoire après la fin du bail ;

• Demander au TPBR la fixation de son indemnité au preneur sortant (en cas d’améliorations réalisées par le fermier et si aucun accord amiable n’a été concrétisé à ce sujet) dans un délai d’un an maximum suivant la date de fin du bail, à défaut de quoi la contestation sera irrecevable.

En tout temps 

• Solliciter les conseils d’un avocat spécialisé !

Wladimir BLANCHY

Avocat à la Cour

Cabinet de SEZE & BLANCHY

S’il est un sujet récurrent en matière de baux ruraux, c’est bien celui de la valeur du bail rural grevant un bien agricole.

La question touche autant le domaine du droit des successions lorsqu’il faut évaluer un bien loué dans un partage, le droit fiscal (donation, succession, valorisation IFI) ou encore le droit des baux à ferme lorsqu’il faut évaluer un bien en cas de contestation de valeur à l’occasion du droit de préemption du fermier.

A titre liminaire, il faut préciser qu’en matière de droit rural (et sauf cas particulier des baux cessibles prévus aux articles L 418-1 et suivants du Code rural et de la Pêche Maritime  ou des cessions entre conjoints ou descendants de l’article L 411-35), le bail rural n’est pas cessible et n’a donc pas de valeur intrinsèque. Sa cession ou même sa valorisation sont d’ailleurs puni pénalement par l’article L 411-74 du même code d’une peine pouvant aller jusqu’à deux ans de prison et d’une amende de 30.000 €.

Il n’en constitue pas moins un droit incorporel ayant une valeur théorique puisqu’il peut être cédé indirectement par la vente des parts de la société fermière et cela sans que cette vente ne puisse être requalifiée de cession de bail  (Cass. Civ. 3, 10 février 1999 n° 97-17.118. GFA Château Giscours c/ SE du Château Giscours) ou encore faire l’objet d’une indemnité de rupture anticipée lorsque le fermier accepte amiablement de le résilier afin de permettre au propriétaire de vendre son bien libre de toute occupation.  

Il peut également être valorisé par le biais du profit retiré par ce droit d’exploiter (ou la perte de profit du preneur si le bail était résilié) ou encore par la moins-value que représente ce droit sur une éventuelle cession du foncier.

Toute la difficulté réside dans le fait qu’il n’existe aucune règle légale ou règlementaire pour évaluer les incidences de l’existence d’un bail, les juges du fond pouvant par ailleurs souverainement fixer, voire, écarter, la moins-value liée au bail – (Cass. Civ. 3, 12 octobre 1994).

La pratique démontre qu’il y a autant de méthodes d’évaluation que d’experts fonciers, chacun appliquant sa propre méthode, ce qui amène parfois à des écarts d’évaluation importants lorsque plusieurs experts sont chargés d’évaluer le même bien.

Il est donc important de faire le point à la fois sur le principe même de cet abattement mais également sur les méthodes proposées.

A – SUR LE PRINCIPE DE L’ABATTEMENT DE VALEUR AU REGARD DE LA SITUATION LOCATIVE

Le principal facteur en ce domaine est bien évidemment lié aux dispositions légales entourant le statut du fermage que ce soit au regard de la durée du bail, de la fixation règlementaire des prix de location, du droit de préemption ou du droit au renouvellement du bail, lesquelles constituent une restriction sérieuse à la libre disposition des biens donnés à bail entrainant nécessairement une moins-value.

Il a même été jugé que cette moins-value devait profiter au fermier lorsque celui-ci, dans le cadre de son droit de préemption, entendait contester le prix qui lui avait été notifié (Cass. Civ. 3, 9 novembre 2011 n° 10-24.687).

L’importance de cette moins-value est fonction des particularités propres à chaque situation et notamment de la durée du bail restant à courir et des facultés d’opposition à renouvellement.

Il faut toutefois éviter de se limiter à appliquer arbitrairement un abattement pour occupation sur la valeur libre des terrains, ainsi que le pratiquent certains experts.

En effet la situation du marché des biens agricoles (et notamment des vignes) est très variable selon les régions et la moins-value pour occupation y est plus ou moins marquée (dans certaines régions on note des taux de l’ordre de 40 % sur la valeur libre alors que dans la majorité des cas ils se situent entre 12 % et 25 %).

Il faut donc se référer aux données du marché local, notamment dans les grandes appellations prestigieuses où les transactions sont rares et pour lesquelles certains achats ressortent plus de l’investissement foncier en vue d’une spéculation à moyen ou long terme que d’un désir d’exploiter le bien.

A titre d’exemple, cela a été notamment le cas dans les années 1980-2000 où se sont multipliés les GFA dits « investisseurs » créés par des organismes bancaires qui donnaient eux-mêmes à bail à des exploitants les propriétés achetées.

A l’exception de cette situation particulière, la moins-value n’en demeure pas moins particulièrement sensible lorsque les biens  sont grevés d’un bail de longue durée et que les facultés du propriétaire de le résilier ou de s’opposer à son renouvellement sont limitées.

Le « Guide méthodologique de l’expertise foncière et agricole », propose une méthodologie d’évaluation intégrant l’ensemble de ces éléments et selon le calcul suivant :

Taux de dépréciation = coefficient d’adaptation au marché immobilier local x (durée du bail restant à courir + faculté d’opposition à renouvellement + revenu locatif).

• Le coefficient d’adaptation au marché, compris entre 0 et 1, correspond au marché local immobilier (0 lorsque la situation locative a peu d’importance – 1 lorsque c’est l’inverse.

• Le coefficient de la durée du bail qui est fixé à 1 % par année restant à courir au bail initial.

• Le revenu locatif correspondant à un pourcentage (entre 20 % et 5 %) qui est plus élevé si le revenu locatif annuel est faible par rapport au nombre d’années restant à courir.

• Le pourcentage de dépréciation qui est compris entre 20 % (absence de possibilité de résiliation ou d’opposition au renouvellement du bail) et 0 % (reprise envisageable). Il dépend donc essentiellement des facultés juridiques pour le propriétaire-bailleur de mettre un terme au bail.

Concernant le coefficient d’adaptation au marché, il y aura lieu de rechercher l’attractivité des biens notamment lorsque l’on est en présence de terres de grandes cultures recherchées ou encore de vignes bénéficiant de grandes appellations (Bourgogne, Bordelais, Alsace ou encore Champagne) et à leur marché spéculatif des vins.

Une analyse de l’évolution des prix publiés par les SAFER peut être utile notamment lorsque les prix constatés décrochent de la valeur économique réelle.

Pour certains biens ces achats sont souvent le fait d’investisseurs souhaitant ajouter à leur patrimoine un domaine viticole prestigieux comme le démontrent les récentes ventes de vignobles portant sur des crus prestigieux ou classés. Il faut néanmoins préciser que si sur ce type de biens, le marché reste spéculatif, il ne repose pas sur un simple investissement foncier mais surtout sur la disposition de l’exploitation, les acquisitions de biens occupés étant quasiment inexistantes.

Enfin il faut préciser que compte tenu du renforcement important des obligations liées à l’appel public à l’épargne, les organismes bancaires ont généralement cessé de proposer à leurs clients des GFA investisseurs.

Si le coefficient de la durée du bail est mécanique et ne pose donc pas de difficulté, celui relatif au revenu locatif est plus délicat à appréhender.

Il faudra ici que l’expert ait une bonne connaissance du prix des fermages qui, rappelons-le, sont strictement règlementés dans chaque Département par des arrêtés préfectoraux fixant la valeur locative minimale et maximale de chaque catégorie de biens.

Il devra se demander si le prix appliqué entre les parties est faible, normal ou élevé en fonction des règles légales.

Mais le plus délicat serait surement d’estimer le coefficient sur les facultés de reprise.

B – SUR L’ANALYSE DES FACULTES DE REPRISE OU DE RESILIATION DE BAIL COMME ELEMENT ESSENTIEL DE LA DEPRECIATION.

Il s’agira ici d’étudier les facultés juridiques de résiliation ou d’opposition au renouvellement du bail à échéance. C’est l’élément essentiel guidant à la fois la méthode préconisée (puisqu’il rentre, selon le Guide, jusqu’à 20 % dans le coefficient de dépréciation) mais également dans toute autre méthode qui serait retenue.

En matière de baux ruraux (fermage ou métayage), le droit pour le fermier au renouvellement de son bail à son échéance (pour une nouvelle durée de 9 ans) est le principe et l’opposition à renouvellement l’exception.

La Loi, afin de pérenniser la stabilité des exploitants, a donc entouré la faculté du bailleur de s’opposer au renouvellement automatique du bail de conditions extrêmement restrictives que l’expert devra apprécier en fonction de chaque situation.

1 – Si le bailleur est une personne physique

Hormis de rares cas de résiliation (changement de destination des biens, résiliation judiciaire pour faute du preneur, etc…) ou de bail de plus de 25 ans ayant vocation à s’arrêter à son terme contractuel, la question va essentiellement porter sur la possibilité du bailleur de reprendre son bien à échéance du bail.

L’expert devra donc vérifier si le bailleur est susceptible de remplir les conditions de reprise pour exploitation personnelle telles que fixées par l’article L 411-47 du Code rural et de la pêche Maritime.

Il est rappelé sur ce point que cet article permet au bailleur de s’opposer au renouvellement du bail (sous réserve d’un congé délivré 18 mois avant le terme) pour reprendre le bien pour l’exploiter lui-même, ou le faire exploiter par ses descendants, son conjoint ou son partenaire de PACS.

Celui désigné comme le bénéficiaire de la reprise devra justifier, outre le fait qu’il n’aura pas atteint l’âge de la retraite, qu’il dispose du matériel nécessaire ou des moyens de l’acquérir et qu’il réponde aux conditions de diplôme ou d’expérience professionnelle requises par la loi (diplôme agricole minimum BEPA ou 5 années d’expérience professionnelle agricole acquise au cours des 15 dernières années sur une exploitation d’au moins 1/3 de la SAU, habitation proche permettant l’exploitation, etc…).

Bien évidemment l’expert devra également vérifier si des restrictions n’empêcheraient pas le bailleur de délivrer un congé, comme une situation d’indivision ou une mesure de protection judiciaire.

2 – Si le bailleur est une personne morale

Pour les biens détenus par des sociétés, l’article L 411-60 du Code rural et de la Pêche Maritime énonce :

« Les personnes morales, à la condition d’avoir un objet agricole, peuvent exercer le droit de reprise sur les biens qui leur ont été apportés en propriété ou en jouissance, neuf ans au moins avant la date du congé. (…). L’exploitation doit être assurée conformément aux prescriptions des articles L. 411-59 et L. 411-63 par un ou plusieurs membres des sociétés mentionnées au présent article. Toutefois, les membres des personnes morales mentionnées à la première phrase du présent article ne peuvent assurer l’exploitation du bien repris que s’ils détiennent des parts sociales depuis neuf ans au moins lorsqu’ils les ont acquises à titre onéreux. »

Aussi, pour qu’une personne morale (société) propriétaire puisse s’opposer au renouvellement d’un bail il est nécessaire :

• Qu’elle ait un objet agricole, c’est-à-dire que son objet social l’autorise à exploiter.
• Qu’elle soit propriétaire des biens depuis au moins 9 ans.
• Qu’elle dispose du matériel nécessaire ou des moyens de l’acquérir.
• Que l’un de ses associés soit désigné comme devant assurer l’exploitation au sein de cette société et qu’il réponde aux conditions de diplôme ou d’expérience professionnelle requises par la loi ( supra).
• Que cet associé détienne ses parts depuis au moins 9 ans s’il les a acheté (ou s’il les a souscrites).
• Que la société ait l’autorisation d’exploiter du contrôle des structures si cette dernière est nécessaire.
• Que la société prenne l’engagement d’exploiter les biens pendant 9 ans.

La lecture du texte pose donc le principe que si une société propriétaire peut délivrer un congé dit « pour reprise », c’est dans l’optique qu’elle exploite elle-même le bien dont elle est propriétaire et non pour le faire exploiter par un de ses associés (même si cet associé doit être désigné comme celui qui assurera l’exploitation au sein de celle-ci) ou par un tiers. (En ce sens Cass. Civ. 3, 9 juin 2016 n° 15-12.285 et CA BASTIA 9 avril 2014 n° 13/231 ou CA DIJON 14 février 2013 n°1200160).

En ce qui concerne l’engagement d’exploiter les biens pendant 9 ans, cette obligation fait bien évidemment obstacle à l’hypothèse d’un congé pour vente. En d’autres termes, il n’est pas envisageable qu’un congé soit délivré pour permettre la vente du foncier. Seule une reprise pour que la société exploite elle-même est possible sous réserve que les autres conditions soient remplies.

3 – Si le preneur est une personne physique

L’expert devra ici vérifier si le preneur est susceptible de se voir délivrer un congé pour survenance de l’âge de la retraite.

L’article L 411-64 du Code rural et de la Pêche Maritime permet en effet au bailleur de s’opposer au renouvellement du bail si le preneur a atteint l’âge de la retraite à cette date, ou de limiter le renouvellement à chaque période triennale du bail renouvelé. Il devra également vérifier si le preneur n’aurait pas alors la faculté de s’opposer à ce congé en demandant la cession de son bail à un enfant, son conjoint ou à son partenaire de PACS qui rempliraient les conditions de participation aux travaux énoncées par l’article L 411-35 du code précité.

A noter toutefois que depuis la loi du 13 octobre 2014, le preneur a la possibilité de demander le report de plein droit de la date d’effet du congé lorsqu’il ne bénéficie pas de la retraite aux taux plein.

Il devra également adapter son évaluation à la mission qui lui est confiée.

En effet et comme il l’a été noté plus haut, s’il est nommé pour évaluer les biens  dans le cadre de la contestation du prix notifié au preneur pour son droit de préemption, la minoration devra être appliquée (Cass. Civ. 3, 9 novembre 2011 n° 10-24.687).

A l’inverse et s’il a été nommé pour évaluer les biens dans le cadre d’une succession et pour laquelle les biens seront attribués au fermier (accord de partage, attribution préférentielle, etc…), la minoration devra être écartée puisque le bail s’éteindra par la confusion de la qualité de bailleur et de fermier. (Notamment Cass. Civ. 1^ère, 21 octobre 2015 pourvoi n° 14-24.926 et CA Reims, 21 déc. 2006 : Juris-Data n° 2006-332815) sauf si le bail a été consenti à des co preneurs, même conjoints (Cass. Civ. 1^ière, 11 décembre 2001, n° 99-19.528).

4 – Si le preneur est une personne morale

Dans un tel cas, les mêmes dispositions que celles pour un preneur personne physique devront être recherchées à l’exception bien entendu de l’article L 411-64 du Code rural et de la Pêche Maritime puisqu’une personne morale n’atteint pas l’âge de la retraite.

A noter toutefois, en matière d’évaluation des biens dans le cadre d’une succession, qu’un récent arrêt de la Cour de Cassation a jugé que dans le cas d’un bail consenti à une société dont les deux attributaires des biens étaient les seuls associés, la minoration devait être appliquée si chaque attributaire n’avait pas le pouvoir seul de résilier le bail   (Cass. Civ. 1^ière 7 décembre 2016 – Pourvoi n° 15-28.154).

L’expert devra donc rechercher, dans ce cas de figure, si l’attributaire des biens dispose de la majorité requise au sein de la société fermière pour résilier le bail.

On aura donc compris toute la difficulté que rencontre un expert pour estimer la dépréciation de la valeur d’un bien liée à l’existence d’un bail, laquelle doit reposer sur des situations de faits et sur une stricte analyse juridique de ces situations.

Stéphane de Sèze

Avocat spécialiste en droit rural

Cabinet De SEZE & BLANCHY

Octobre 2018

Une procédure girondine, ayant donné lieu à un arrêt de principe de la Cour de Cassation en date du 6 octobre 2016 (3^ème ch. civ., n° de pourvoi 15-18.796) rendu sur pourvoi d’une décision de la Cour d’Appel de Bordeaux du 12 février 2015 (ch. soc. sect° B, RG n° 13/07147), vient rappeler aux praticiens quelques règles importantes en matière de calcul et de fixation de l’indemnité qui peut être due au fermier en fin de bail lorsque celui-ci a procédé à des améliorations sur le fonds loué.

Pour mémoire, les principes de l’indemnité au preneur sortant s’articulent autour des articles L 411-69 et suivants du Code rural et de la Pêche Maritime :

L’article L 411-69 énonce que le preneur qui a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

L’article L 411-71, quant à lui, fixe les règles de calcul de cette indemnité en détaillant les modalités de calcul en fonction de la nature des améliorations, précisant que :

• Pour les plantations, l’indemnité est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la main d’œuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée aux fonds louée. (art. L 411-71-2°).

En Gironde, un arrêté préfectoral du 2 décembre 2013 fixe, sauf convention contraire entre les parties, la durée d’amortissement dans le département à un minimum général de 25 ans, réduit à 20 ans pour les cépages Cabernet Francs, Cabernets Sauvignon et Sauvignon Blancs, à partir de l’entrée en production et ce pour l’ensemble des vignobles girondins, la durée étant fixée à dire d’expert à défaut d’accord.

• Pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité, si tant est que les aménagements conservent une valeur effective d’utilisation, est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit, soit selon une table d’amortissement fixée par arrêté préfectoral (art. L 411-71-1°), soit de 6 % par an à défaut d’arrêté.

Dans le département de la Gironde, cette table d’amortissement est également fixée par l’arrêté préfectoral du 2 décembre 2013 (art. 6).

• Pour les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d’un changement de culture, l’indemnité est égale à la somme que coûterait, à l’expiration du bail, les travaux fait par le preneur, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder 18 ans (art. L 411-71-3°).

L’article L 411-73, enfin, fixe les procédures d’autorisation que doit respecter le preneur pour que ses travaux puissent bénéficier d’une indemnité en fin de bail.

Il est en effet de jurisprudence constante qu’aux termes des articles L 411-69 et suivants du Code rural, seuls les travaux préalablement autorisés par le bailleur peuvent faire l’objet d’une indemnisation. (Civ. 3^ième 10 juillet 1991 : Bull.civ. IV, n°207. Civ. 3^ième 7 mai 2002 : RD rur. 2002. 461).

Peuvent toutefois être exécutés sans l’accord préalable du bailleur :

• Les travaux dispensés de cette autorisation par la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat et les textes pris pour son application ;
• Les travaux figurant sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations. Cette liste, établie en Gironde par l’article 10 de l’Arrêté Préfectoral du 2 décembre 2013, ne pourra comprendre que les travaux nécessités par les conditions locales et afférents en ce qui concerne l’amélioration des bâtiments d’exploitation existants, à l’installation de l’eau et de l’électricité dans ceux-ci, à la protection du cheptel vif dans les conditions de salubrité et à la conservation des récoltes et des éléments fertilisants organiques et, en ce qui concerne les ouvrages incorporés au sol, à la participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation, ainsi qu’aux travaux techniques assurant une meilleure productivité des sols sans changer leur destination naturelle ;
• Tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations, dont la période d’amortissement, calculée dans les conditions fixées par l’article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Toutefois, lorsqu’il n’a pas reçu congé dans le délai prévu à l’article L. 411-47 ou à l’article L. 416-3, selon le cas, il est ajouté à la durée du bail en cours celle du nouveau bail y compris la prorogation de plein droit prévue à l’article L. 411-58, deuxième alinéa.

Il est important de préciser que, même dispensés d’autorisation, le preneur doit impérativement, deux mois avant leur exécution, communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif des travaux.

Le bailleur peut alors soit décider de les prendre à sa charge, soit, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire, dans le délai de deux mois à peine de forclusion.

Le preneur peut exécuter ou faire exécuter ces travaux si aucune opposition n’a été formée, si le tribunal n’a pas admis la recevabilité ou le bien-fondé des motifs de l’opposition dont il a été saisi, ou si le bailleur n’a pas entrepris, dans le délai d’un an, les travaux qu’il s’est engagé à exécuter.

Dans l’espèce commentée, la Cour d’Appel de Bordeaux a jugé dans son arrêt du 12 février 2015 qu’à défaut pour le preneur d’avoir respecté l’obligation d’information ci-dessus rappelée, les travaux en question (en l’occurrence la rénovation d’un chai existant) ne peuvent pas être pris en considération pour le calcul de l’indemnité due au preneur sortant, quand bien même seraient-ils dispensés d’autorisation préalable conformément aux dispositions qui précède. La sanction est donc particulièrement sévère pour le preneur.

Un autre point de litige concernait la densité des plantations nouvelles auxquelles le preneur avait procédé.

Alors que le bail autorisait le preneur à procéder à ces plantations nouvelles à condition qu’elles respectent le décret régissant l’appellation d’origine contrôlée, le preneur avait planté à une densité moindre que celle imposée par le texte règlementaire.

En raison de cette condition particulière de son autorisation qui n’avait pas été respectée, le bailleur contestait donc devoir indemnisation en fin de bail à son ex-fermier au titre desdites plantations.

La Cour d’Appel a néanmoins accordé une indemnité au preneur aux motifs que les plantations en question avaient été déclarées auprès de l’administration des douanes et droits indirects et reportées au casier viticole informatisé suivant des densités tolérées à l’époque où les vignes ont été plantées et qu’elles n’avaient fait l’objet d’aucune remarque depuis leur entrée en production, de sorte que ces plantations peuvent revendiquer le droit à l’appellation.

La Cour d’Appel a ajouté que la clause du bail qui conditionne l’autorisation de plantations au respect des règles régissant l’appellation n’avait de sens que pour permettre à l’exploitation de bénéficier de cette appellation, or tel a été le cas puisque le preneur a bénéficié de l’accord de l’administration en ce sens, de sorte que dans les rapports entre le preneur et le bailleur il convient de considérer que les stipulations contractuelles ont été respectées et que, sur le principe, le preneur peut prétendre à indemnité de ce chef…

Il convient de préciser que cette partie de l’arrêt de la Cour d’Appel, relativement critiquable, n’a pas été soumise à la censure de la Cour de Cassation et que la prudence commande donc au fermier de respecter strictement les clauses du cahier des charges de l’appellation concernée lorsqu’il procède à des plantations autorisées par le bailleur.

Enfin, l’arrêt de la Cour de Cassation du 6 octobre 2016 tranche, avec la force d’un arrêt de principe, une question importante qui faisait débat entre les parties.

L’Expert agricole désigné par le Juge des Référés du Tribunal Paritaire des Baux ruraux pour procéder à l’évaluation de l’indemnité au preneur sortant avait, conformément à sa mission judiciaire :

• Non seulement estimé l’indemnité à laquelle le preneur pouvait prétendre conformément au mode de calcul prévu par l’article L. 411-71 du Code Rural et de la Pêche Maritime ;
• Mais également donné un avis sur la plus-value apportée au fonds par les améliorations (plantations et constructions) réalisées par le preneur.

Estimant manifestement l’indemnité fixée par l’Expert comme « insuffisante », le preneur avait imaginé demander au Tribunal, statuant au fond sur le rapport de l’Expert, une indemnité correspondant à la plus-value apportée au fonds qui, calculée sur la différence entre valeur de la terre plantée en vigne et celle de la terre nue, était dans cette appellation communale du Médoc environ dix fois supérieure à l’indemnité calculée selon les prescriptions de l’article L. 411-71 du Code Rural et de la Pêche Maritime…

Débouté de cette demande par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, le preneur avança une débauche d’arguments divers et variés (faute du bailleur dans l’exécution du contrat et dans son obligation de loyauté, accord dérogatoire passé entre les parties, indemnisation des constructions et plantations sur le sol d’autrui de l’article 555 du Code Civil, théorie de l’enrichissement sans cause, etc.) qui furent tous écartés par la Cour d’Appel et par la Cour de Cassation.

La seconde juge en effet que la première a légalement justifié sa décision ;

• En retenant exactement que les dispositions des articles L. 411-69 et L. 411-71 du Code Rural et de la Pêche Maritime excluent pour le preneur sortant toute autre forme d’indemnisation que l’indemnité égale au coût des travaux et améliorations évalués à l’expiration du bail après déduction d’un amortissement par année d’utilisation, quel que soit le fondement juridique invoqué ;
• En relevant que les parties n’avaient conclu aucun accord particulier relatif à une indemnisation complémentaire du preneur au titre de la plus-value apportée au fonds loué.

En d’autres termes, s’il est loisible aux parties de convenir librement de modalités de calcul de l’indemnité de fin de bail plus favorables au preneur que ne le sont les modalités légales (sachant qu’inversement le preneur ne peut pas renoncer par avance aux avantages qu’il tire de la loi), à défaut d’un tel accord dument constaté par le juge du fond, sont seules applicables les modalités de calcul tirées des articles L. 411-69 et L. 411-71 du Code Rural, textes spéciaux et d’ordre public, à l’exclusion de tout autre mode d’indemnisation.

Par ailleurs, si les Experts désignés en justice pour calculer l’indemnité au preneur sortant informent généralement le Tribunal de la plus-value apportée au fonds par les améliorations, c’est uniquement parce que celle-ci, mentionnée dans les textes comme référence plafond de l’indemnité due au preneur sortant, n’intervient dans l’appréciation de cette dernière qu’en lui fixant un maximum, ce qui exclut par définition qu’elle puisse être invoqué pour une indemnisation complémentaire ou comme mode d’indemnisation spécifique.

Pour conclure, nous rappellerons :

• Que la récente loi d’avenir du 14 octobre 2014 prévoit en son article 6 que la demande (judiciaire) en indemnisation se prescrit par douze mois à compter de la date de fin du bail, à peine de forclusion (art. L. 411-69 dernier alinéa) ;
• Que le débiteur de l’indemnité au preneur sortant est le bailleur, c’est-à-dire, en cas de démembrement de propriété, l’usufruitier.

Le preneur sortant ne doit donc pas tarder à agir, à défaut d’accord amiable, pour faire valoir ses droits devant le Tribunal et…poursuivre la bonne personne.

Stéphane de SEZE – Wladimir BLANCHY

Avocats à la Cour de Bordeaux

Cabinet de SEZE & BLANCHY – JPA WINE & SPIRITS

contact@dsb-avocats.com

Publié dans l’Union Girondine des Vins de Bordeaux du mois de novembre 2016

Les professionnels et les acteurs du monde agricole sont régulièrement confrontés, depuis des décennies, à deux grands types de contrôles destinés à mettre en œuvre la politique d’orientation agricole de l’Etat, sujet d’intérêt général s’il en est.

Le premier, qui s’applique aux mutations de propriétés agricoles, est confié à la SAFER et sera étudié dans cet article.

Le second, qui concerne les changements qui peuvent intervenir dans les exploitations agricoles, sera évoqué dans un prochain article.

MISSIONS DES SAFER :

Les S.A.F.E.R (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural), qui sont aujourd’hui au nombre de 26, ont été créées par la Loi d’Orientation Agricole de 1960 sous forme de personnes morales de droit privé (sociétés anonymes), sans but lucratif, sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances.

Leurs objectifs initiaux consistaient à réorganiser les exploitations agricoles, dans le cadre de la mise en place d’une agriculture plus productive et de l’installation de jeunes agriculteurs, par la régulation et la maîtrise du marché foncier agricole.

Elles sont désormais investies de larges missions d’intérêt général :

1. Protection des espaces agricoles, naturel et forestiers, en favorisant l’installation, le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable au regard du SDREA, ainsi que l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations. Ces interventions doivent concourir à la diversité des systèmes de production, notamment ceux permettant de combiner les performances économique, sociale et environnementale et ceux relevant de l’agriculture biologique.
2. Diversité des paysages, protection des ressources naturelles et maintien de la diversité biologique ;
3. Développement durable des territoires ruraux ;
4. Transparence et régulation du marché foncier.
5. Les SAFER ont également pour mission de lutter contre la spéculation foncière et le développement urbain en devenant des instruments d’aménagement et de développement rural et forestier, contribuant notamment à la protection de l’environnement et des paysages.

OBJECTIFS DU DROIT DE PREEMPTION

Le principal moyen d’action des SAFER est le droit de préemption qui lui a été conféré en 1962 et qui peut (car la SAFER n’est jamais « obligée » de préempter) être utilisé pour remplir un ou plusieurs des objectifs suivants (version 2014) :

1° L’installation, la réinstallation ou le maintien des agriculteurs ;

2° La consolidation d’exploitations afin de permettre à celles-ci d’atteindre une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles et l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations existantes, conformément au SDREA.

3° La préservation de l’équilibre des exploitations lorsqu’il est compromis par l’emprise de travaux d’intérêt public ;

4° La sauvegarde du caractère familial de l’exploitation ;

5° La lutte contre la spéculation foncière ;

6° La conservation d’exploitations viables existantes lorsqu’elle est compromise par la cession séparée des terres et de bâtiments d’habitation ou d’exploitation ;

7° La mise en valeur et la protection de la forêt ainsi que l’amélioration des structures sylvicoles dans le cadre des conventions passées avec l’État ;

8° La protection de l’environnement, principalement par la mise en œuvre de pratiques agricoles adaptées, dans le cadre de stratégies définies par l’État, les collectivités territoriales ou leurs établissements publics ou approuvées par ces personnes ;

9° La protection et la mise en valeur des espaces agricoles et naturels périurbains (préemption pour le compte des collectivités).

Chose importante et souvent ignorée, il n’existe pas de hiérarchie entre ces différents objectifs et la SAFER peut motiver ses décisions de préemption et de rétrocession (après avis du comité technique et des commissaires du gouvernement) par référence à l’un et/ou l’autre de ces objectifs (mais en faisant état d’éléments concrets), ce qui rend relativement difficile toute éventuelle contestation judiciaire (devant les juridictions civiles), sauf en cas d’abus manifeste ou d’erreur de « procédure » qui sont désormais de plus en plus rares.

Par ailleurs, la contestation de la décision de préemption peut présenter un intérêt certain pour l’acheteur initial évincé par la préemption SAFER qui emportera finalement la vente en cas de succès de son action.

En revanche, l’action dirigée contre la seule décision de rétrocession paraît relativement peu intéressante pour l’acheteur évincé dans la mesure où, en cas de succès, la SAFER redevient propriétaire du bien dont la rétrocession est annulée et elle n’a plus qu’à remettre en œuvre une procédure de rétrocession que le contestataire n’est pas assuré de remporter, les Tribunaux n’ayant pas le pouvoir de substituer le demandeur à l’action au rétrocessionnaire qui avait été retenu par la SAFER.

CHAMP D’APPLICATION DU DROIT DE PREEMPTION

Classiquement, le droit de préemption de la SAFER s’applique aux aliénations d’immeubles agricoles à titre onéreux, telle que la vente, quelle que soit la forme revêtue par l’acte translatif (vente de gré à gré, adjudications volontaires ou forcées, apports en société), hors les cessions dans le cadre des procédures collectives.

Toutefois, certaines aliénations particulières échappent au droit de préemption, tels que :

• les échanges,
• ainsi que les partages d’indivision et cessions entre indivisaires, dépourvus d’effet translatif,
• ou encore les apports de biens à un groupement foncier agricole ou rural constitué entre membres de la même famille jusqu’au quatrième degré inclus,
• et les apports faits à un tel groupement par un propriétaire exploitant lesdits biens.

Par ailleurs, le droit de préemption du fermier en place depuis plus de 3 ans prime, classiquement, celui de la SAFER (d’où l’intérêt de louer un bien agricole avant de l’acheter, si toutefois le bail n’est pas « fictif » et que le preneur est en règle au regard du contrôle des structures…).

PROCEDURE

La notification des conditions de la vente faite à la SAFER par le Notaire du vendeur (ou par le rédacteur d’acte pour les droits sociaux) vaut offre de vente et, en cas d’exercice de son droit par la SAFER, la vente est parfaite, sans que les parties originelles ne puissent soumettre la validité de la vente à une condition de non exercice de son droit de préemption par la SAFER (ne s’applique cependant pas aux apports en société qui peuvent être réalisés sous condition de non-préemption de la SAFER).

Précisons que la SAFER peut contester le prix qui est fixé entre les parties originelles et en proposer un moindre, ne laissant alors au vendeur d’autre ressource que :

• de l’accepter,
• de demander la fixation judiciaire du prix,
• ou de retirer le bien de la vente (son silence pendant 6 mois valant acceptation du prix proposé par la SAFER, sauf s’il décède pendant ce délai), même en cas de fixation judiciaire qui ne le satisfait pas.

ELARGISSEMENT DU DROIT DE PREEMPTION PAR LA LOI DE 2014

Afin de contrecarrer diverses tentatives de contournement, la loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt du 13 octobre 2014 a étendu, à compter du 1^er janvier 2016, le droit de préemption des SAFER :

Aux cessions de parts sociales ou actions de sociétés (de forme civile ou commerciale) à objet principalement agricole lorsque 100 % du capital est transmis et pour l’installation d’un agriculteur.Cette réforme laisse les commentateurs quelque peu dubitatifs dans la mesure où :

• Il semble presque « trop » aisé d’échapper à la préemption en ne cédant pas 100 % du capital de la société ou en le cédant en deux temps…
• Certaines sociétés doivent avoir plusieurs associés (SA ou GAEC) et/ou ne peuvent avoir que des associés personnes physiques exploitants (GAEC) ce qui implique que la SAFER dispose immédiatement de candidats à la rétrocession remplissant ces conditions ;
• Même si des informations financières doivent être communiquées à la SAFER par le rédacteur de l’acte (bilans, etc.), une cession de titres est souvent complexe et périlleuse pour l’acquéreur et suppose en pratique de nombreuses investigations et audits préalables (juridique, comptables, financiers, sociaux, techniques, etc.) que la SAFER n’aura peut-être pas le temps ni les moyens de conduire (ce qui devrait la conduire à la plus grande prudence…) ;

Aux donations (cessions à titre gratuit), à moins qu’elles ne soient réalisées dans le cadre familial (entre ascendants et descendants, entre collatéraux jusqu’au 6^ème degré, entre époux ou partenaires de pacs ou entre une personne et les descendants de son conjoint ou partenaire de pacs). Attention, dès lors, de ne pas « sous-évaluer » les biens dans la donation à un tiers à la famille comme on peut être tenté de le faire pour chercher à limiter l’assiette des droits de donation…

Aux aliénations à titre onéreux de l’usufruit ou de la nue-propriété (hors les cas où l’acquisition qui lui est notifiée a pour objet de reconstituer la pleine propriété d’un bien). L’acquisition prioritaire de la nue-propriété est cependant subordonnée à des conditions spéciales : lorsqu’elle détient déjà l’usufruit du même bien, lorsqu’elle est en mesure d’acquérir l’usufruit concomitamment (difficile…) ou lorsque la durée de l’usufruit restant à courir ne dépasse pas deux ans (ce qui exclut tous les usufruits viagers dont le terme est incertain).

Notons que le Conseil Constitutionnel a censuré une disposition de la Loi qui permettait aux SAFER de préempter la nue-propriété dans le but de la rétrocéder dans les 5 ans à l’usufruitier, faute de garantie légale pour faire respecter ce délai.

Enfin, la loi de 2014 a créé un droit de préemption « partiel » en cas de cession de biens mixtes (vente simultanée de biens indivisibles soumis au droit de préemption et d’autres qui ne le sont pas), avec faculté pour le vendeur, toutefois, d’exiger que la préemption porte sur le tout ou de solliciter une indemnisation pour compenser la perte de valeur des immeubles non préemptés.

ACTIVITE DES SAFER

A titre illustratif, les SAFER ont exercé en France 1.360 préemptions en 2012 (souvent sur demande d’un acquéreur potentiel tiers à la vente notifiée…), pour une surface de 6.900 ha et une valeur de 53 M€ (0,7% du nombre total des notifications de vente transmises par les notaires aux SAFER).

Toutefois ces acquisitions par préemption ne représentent que 14% du nombre, 8% de la surface et 5% de la valeur de l’ensemble des acquisitions réalisées par les SAFER.

Cela signifie que les vendeurs de biens susceptibles d’être préemptés privilégient généralement les ventes amiables à la SAFER en lui consentant une promesse de vente avec faculté de substitution.

Pour un autre exemple plus récent et plus proche de nous, en 2015, la SAFER Aquitaine Atlantique a réalisé en Gironde 533 acquisitions pour 2098 ha (26 %, en surface, du marché foncier accessible, c’est-à-dire l’ensemble des biens notifiés à la SAFER à l’exception des achats des fermiers en place et des exemptions, et 13 % en valeur) pour une valeur de 85,2 M€, dont 71 ha seulement acquis par l’exercice du droit de préemption, soit moins de 3,5 %.

80 % de ces acquisitions concernent des lots inférieurs à 5 ha et les ¾ des opérations portent sur des biens d’une valeur inférieure à 75.000 € (10 % sur des biens d’une valeur supérieure à 300.000 €), ce qui démontre la forte implication de la SAFER sur les simples mutations de parcelles dans un but de restructuration foncière, plus que sur les propriétés entières.

L’acquéreur d’un bien agricole qui n’a pas été évincé par la SAFER (ou celui qui a finalement choisi de le prendre à bail) va se heurter à un second obstacle étatique de taille : le contrôle des structures, qui sera étudié dans le prochain article. A suivre, donc…

Wladimir BLANCHY

Avocat au Barreau de Bordeaux

Associé du cabinet de SEZE & BLANCHY – JPA WINE & SPIRITS

w.blanchy@dsb-avocats.com

Article UGVB juillet 2016