Archive pour la catégorie : Actualités

• Ce qu’il faut savoir lorsque l’on négocie

Un bail rural est un contrat écrit qui, à l’inverse du bail verbal qui est soumis aux clauses et conditions du contrat type départemental, peut faire l’objet de dispositions laissées à la discussion des parties. Il est néanmoins entouré, pour certaines d’entre-elles, de restrictions liées au caractère d’ordre public du statut du fermage. En d’autres termes, même écrites et négociées entre le preneur et son bailleur, certaines dispositions contractuelles seront réputées nulles et non écrites si elles sont contraires à ce statut. Alors qu’est-il permis ou interdit de faire ?

• La durée du bail rural et ses renouvellements

La durée du bail rural est laissée à la libre discussion des parties. Cela pourra être un bail de 9 ans, un bail à long terme de 18 ans minimum ou un bail de 25 ans et plus. La principale contrainte réside dans la durée minimale de 9 ans. Ainsi les parties ne peuvent convenir d’une durée plus courte et un bail d’une durée inférieure sera réputé être un bail de 9 ans. De la même manière, il n’est pas autorisé de convenir, dès l’origine, que le bail ne se renouvellera pas. Cette disposition serait contraire au droit au renouvellement dont bénéficie le preneur par période de 9 ans successives, sauf si le bailleur remplit les conditions très restrictives pour s’opposer au renouvellement à l’échéance du bail (reprise pour exploiter soit même, son conjoint, partenaire de PACS ou un descendant, âge de la retraite du preneur, défaut de paiement des fermages, mise en péril du fonds, etc…).

Le preneur qui souhaite contester un congé qui lui a été signifié doit impérativement saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux dans un délai de 4 mois.

Seul le bail d’au moins 25 ans bénéficie d’une dérogation permettant au bailleur de s’opposer au renouvellement sans motif, mais le congé doit être délivré 4 ans à l’avance sauf si les parties en ont convenu autrement.

• Le prix du bail rural

Principal sujet de discussion entre bailleur et fermier, le prix du fermage n’est pas libre. Il doit être fixé entre des fourchettes de minima et de maxima déterminées par un arrêté préfectoral dans chaque département et en fonction de la qualité des vignes louées et de son terroir.

Pour la vigne, ce sera des quantités d’hectolitres de vin d’AOC produit par la parcelle. Par contre la liberté est laissée aux parties pour choisir le prix de référence pour la conversion de ces nombres d’hectolitres en argent (celui de l’arrêté préfectoral annuel fixant le prix des vins ou un autre). De même un paiement en bouteilles est possible mais les frais de mise sont également fixés annuellement par l’autorité administrative. Une majoration des minima et maxima (fixés pour un bail de 9 ans) est possible au regard de la durée du bail. Notons qu’un bail convenu pour un prix de fermage au-delà des fourchettes n’est pas nul, mais chaque partie pourra en demander le rétablissement au cours de la troisième année du bail ou lors du renouvellement. En dehors de ces libertés et du choix des dates de paiement laissées à la libre discussion des parties, il est interdit de prévoir des redevances ou des services qui viendraient s’ajouter au prix du bail.

https://www.gironde.gouv.fr/Politiques-publiques/Agriculture-viticulture-foret/Agriculture/ARRETES-PREFECTORAUX

• Les travaux en cours de bail

Les travaux de grosses réparations sur les bâtiments et de remplacement des vignes (arrachage et replantation) sont une charge du bailleur. Il est donc impossible de les mettre à la charge du preneur dans le contrat. Pour la vigne et dans chaque département, la commission consultative des baux ruraux fixe néanmoins la répartition des travaux entre bailleur et preneur (arrachage, fournitures, main-d’œuvre) et toute clause contraire serait donc annulée. Un partage des primes FRANCEAGRIMER peut toutefois être prévu. Notons encore que rien n’interdit, mais uniquement lors de la réalisation des travaux, que bailleur et preneur conviennent d’une répartition différente de celle imposée par la commission. Si le preneur prend en charge le coût de l’intégralité des travaux de replantation, il aura droit à une indemnité à la fin de son bail et le loyer sera réduit comme une location de terres d’AOC nues et non plus comme une location de vigne.

• Les accidents climatologiques

Sujet récurant ces dernières années (gel, grêle, sécheresse, etc..), il n’est pas interdit de prévoir dans le bail les conséquences de ces accidents sur le prix du fermage. Si une clause peut mettre à la charge du preneur les « cas fortuit » (qui paiera alors le même fermage que si l’accident n’était pas survenu), les parties peuvent dans leur contrat en prévoir autrement. En absence d’une clause quelconque, le preneur pourra demander une diminution du prix de son bail. De même le bailleur peut imposer au preneur de souscrire une assurance récolte pour se prémunir de cette perte de loyer (conf. Article FINIRO-MARTELL).

• Le transfert du bail

Le bail rural est cessible au profit du conjoint du preneur, à son partenaire de PACS ou à ses descendants avec l’autorisation du bailleur ou du Tribunal paritaire des baux ruraux. Une clause autorisant la cession à une autre personne ou à une société serait donc jugée illégale, si ce n’est dans les baux dits « cessibles », qui revêtent une forme spécifique.

Toutefois, mais uniquement pour un bail d’une durée d’au moins 18 ans (bail à long terme), une clause particulière peut interdire la cession dans le cadre familial.

A l’inverse la sous-location est strictement interdite même si une clause du bail l’autorise.

• Les charges foncières

Le statut du fermage prévoit que le bailleur peut refacturer au preneur 1/5^ième des taxes foncières attachées au bien loué. Mais cette disposition générale est applicable sauf si les parties en ont convenu autrement. La part du preneur peut donc être convenue plus ou moins importante, le bailleur peut aussi la conserver en totalité, mais le preneur ne peut la supporter en totalité. 

• La fin du bail

Enfin le preneur a droit à la fin de son bail à une indemnité, dite indemnité au preneur sortant, pour les améliorations apportées pendant la durée du bail et autorisées par le bailleur. Une clause du bail l’excluant sera considérée comme nulle et non écrite comme celle autorisant les travaux moyennant la renonciation à indemnité. Par contre rien n’interdit à un preneur de renoncer à une indemnité une fois les travaux réalisés dans la mesure où il a bien conscience de ce à quoi il renonce.

Stéphane de SEZE

Avocat spécialiste en droit rural

Baux ruraux et Entreprise agricole

Alors qu’il fallait souvent attendre une décennie pour voir la parution de nouveaux arrêtés préfectoraux fixant les prix des fermages viticoles, la parution, coup sur coup, des arrêtés préfectoraux du 15 décembre 2020 et du 8 décembre 2021 sont venus se substituer à l’ancien du 2 décembre 2013 qui régissait les maxima et minima des prix des fermages dans le département de la Gironde.

On se rappelle que l’article L 411-11 du Code Rural et de la Pêche maritime prévoit que le prix des fermages est fixé à partir de barèmes déterminés par l’autorité administrative et que ces barèmes font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les 6 ans.

Fruit d’âpres négociations entre représentants des bailleurs et représentants des preneurs au sein de la Commission consultative paritaire départementale, le nouvel arrêté préfectoral du 8 décembre 2021, abrogeant celui de l’année précédente, a donc vocation à fixer les nouvelles règles pour les six années à venir.

Alors qu’est-ce qui change ? Cela me concerne-t-il ? Quelles sont les conséquences de ces modifications ? Autant de questions auxquelles le présent article va essayer de répondre, sachant que, comme toutes règles, elles sont nécessairement soumises à interprétation et à négociation.

En se limitant au seul loyer des vignes, nous aborderons donc dans un premier temps l’étendue de ces modifications avant de traiter des conséquences de ces innovations.

I – LA MODIFICATION DES BAREMES DU LOYER DES VIGNES ET SES CONSEQUENCES.

Les modifications apportées par le nouvel arrêté préfectoral du 8 décembre 2021 touchent à la fois les critères des catégories pour appliquer les minima et maxima d’hectolitres de vin servant au calcul des fermages, mais également la notion de structure de l’exploitation.

A – La modification des critères de catégories des minima et maxima.

Il est rappelé que la valeur locative des vignes était déterminée en fonction de l’état du vignoble, du nombre de pieds à l’hectare, de son âge, des pieds manquants ou malades, de sa productivité potentielle, de l’état du palissage, etc…..

L’état constaté fait alors rentrer la parcelle de vigne à évaluer dans une des trois catégories déterminées par l’arrêté préfectoral à laquelle est appliquée la quantité maximale et minimale d’hectolitres/ hectare autorisée au titre du fermage.

La nouveauté du nouvel arrêté préfectoral tient essentiellement dans la suppression, dans les critères à retenir, de l’âge de la vigne.

L’ancien arrêté prévoyait en effet que ne pouvaient briguer la première catégorie des fermages (donc la plus chère) que les vignes « en pleine force de l’âge », la seconde catégorieles vignes « d’âge moyen » et la dernièreles « vignes plus âgée ».

Cela amenait nécessairement à des iniquités lorsque le bailleur avait régulièrement complanté ses vignes pour maintenir leur productivité et se trouvait sanctionné par un faible fermage en fonction de l’année initiale de plantation de sa parcelle.

Le nouvel arrêté supprime ce défaut en retenant le critère de « vignes en bon état d’entretien… de bonne productivité » (- de 5 % de pieds manquants) pour la première catégorie, de « vignes normalement entretenue » (- de 15% de pieds manquants) pour la seconde, et de « vignes avec un nombre de pieds manquants supérieur à 15 % » pour la dernière.

A noter que l’état du palissage et les rendements moyens seront également pris en compte dans les critères et on voit donc ici tout l’intérêt de ne pas hésiter à rédiger un état des lieux complet au moment de la conclusion du bail ou de ses renouvellements.

On notera également qu’alors que les vignes de deuxième catégorie devaient être fixées entre 5 hls/ha et 8 hls/ha dans le précédent arrêté, le maxima de 8 hls/ha a été ramené à 7 hls.

Par ailleurs et pour les vins liquoreux, la catégorie exceptionnelle qui permettait de multiplier par deux les minima et maxima des vignes produisant des crus classés ou « de notoriété reconnue » n’est plus aujourd’hui réservée qu’aux seuls crus classés.

B – La suppression du prix fixé en fonction de la structure parcellaire.

L’ancien arrêté préfectoral prévoyait que le prix du fermage devait être minoré en fonction de la distance des parcelles louées par rapport au centre d’exploitation du fermier.

Ainsi les parcelles situées à plus de 2 kilomètres devaient voir leur fermage minoré de 2 %, de 4 % jusqu’à 8 kilomètres et de 6 % au-delà.

Cette minoration n’a pas été reprise par le nouvel arrêté et les minima et maxima trouveront donc à s’appliquer.

A noter enfin que le prix de conversion de l’hectolitre de vin de l’AOC CANON-FRONSAC, à l’instar de ce qui existait déjà pour les AOC GRAVES et PESSAC-LEOGNAN, ne sera plus fixé sur les cotations moyennes pondérée déterminée par le CIVB mais en appliquant un coefficient correcteur de 1,3 du prix de l’AOC FRONSAC.

C – Les conséquences de la modification des barèmes

Les nouveaux barèmes sont applicables à compter du 1^er jour du mois suivant la publication de l’arrêté préfectoral au Recueil des Actes administratifs de la Gironde.

Ainsi tous les baux conclus ou qui se renouvellent à compter de cette date sont soumis à ces nouveaux barèmes. 

Ils ne concernent donc pas les baux de 9 ans en cours pour lesquels il faudra attendre le renouvellement, même si les parties peuvent amiablement anticiper cette date.

Il y a lieu toutefois d’attirer l’attention sur les dispositions prévues par l’article L 411-11 avant dernier alinéa du Code Rural et de la pêche Maritime qui énoncent :

« Ces minima et maxima font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S’ils sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l’article L 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s’il s’agit d’un bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail. »

Cette disposition autorise donc les parties liées par un bail à long terme à demander, si les minima et maxima sont modifiés par l’autorité préfectorale en cours de contrat, la mise en conformité du prix du loyer pour chaque période de 9 ans du contrat en application des nouveaux barèmes.

Le prix du loyer est alors modifié sur la base du nouvel arrêté préfectoral en vigueur à la date de la demande, en fonction de l’arrêté applicable à cette date et le prix appliqué à cette même date.

Les modifications des barèmes de l’arrêté du 8 décembre 2021 ouvrent donc aux parties qui ont contracté un bail à long terme (de 18 ans, 25 ans ou plus) la faculté de solliciter, amiablement ou, à défaut, par le Tribunal paritaire des baux ruraux, la mise en conformité du prix des loyers avec les nouveaux barèmes pour une nouvelle période de 9 ans du bail en cours.

II – LES MODIFICATIONS SUR LE REGIME DES ARRACHAGES ET REPLANTATION DES VIGNES.

L’arrêté préfectoral est venu, dans son article 7-3, clarifier le régime des replantations en précisant que les coûts d’arrachage d’une parcelle de vigne avant replantation incombent au bailleur mettant ainsi un terme à une question qui faisait débat.

Il est rappelé que l’article L 415-8 du Code rural et de la Pêche Maritime laisse le soin à la commission consultative des baux ruraux de déterminer l’étendue et les modalités des obligations du bailleur relatives à la permanence et à la qualité des plantations telles que prévue par l’article 1719-4° du Code civil.

Le nouvel arrêté prévoit la répartition de ces travaux d’arrachage et de replantation :

• Le bailleur prendra à sa charge l’arrachage, le défoncement et les terrassements éventuels, tous les plants et autres fournitures pour la plantation. Le fermier devra préciser par écrit le motif de l’arrachage et présentera un devis au bailleur pour l’ensemble des opérations. Il devra obtenir par écrit l’accord du bailleur. L’établissement d’un contrat de replantation entre les deux parties est vivement conseillé ;

• Le preneur prendra en charge la main d’œuvre nécessaire à la plantation et à l’entretien cultural des trois premières années, y compris l’année de plantation, ainsi que tous les travaux et apports culturaux jugés utiles.

• Il n’y aura pas de paiement de fermage pendant les 3 premières années.

Dans ce cas, il est dû au preneur sortant une indemnité de sortie telle que visée à l’article L 411-69 du Code rural. 

Le nouvel arrêté prévoit donc clairement que la main d’œuvre d’arrachage incombe au bailleur et organise les opérations préalables au travaux (motivation de la nécessité d’arracher, devis à présenter au bailleur, accord écrit, etc…).

On notera toutefois que la dernière phrase concernant l’indemnité de sortie au preneur pour sa main d’œuvre pourrait poser une difficulté juridique dans la mesure où elle fait expressément référence à l’article L 411-69 du Code rural et de la Pêche Maritime relatif à l’indemnisation des améliorations, alors que la Cour de cassation a jugé que les obligations de l’article 1719-4° du Code civil ne constituent pas des « améliorations » et ne rentrent donc pas dans le régime de l’article L 411-69 du Code rural et de la Pêche Maritime (Cass. Civ. 3^ème 28 septembre 2011 – n° 10-14.933).

Enfin, il est nécessaire de relever que le nouvel arrêté préfectoral n’a pas repris la disposition de l’ancien qui prévoyait qu’en cas de situation d’arrachage obligatoire par l’organisme de contrôle diligenté par l’ODG, la replantation était à la charge exclusive du bailleur (fournitures + main d’œuvre).

Concernant les complantations, il est rappelé que cette charge incombait en totalité au preneur pour les vignes âgées de moins de 25 ans, à l’exception des cépages Cabernets francs, Cabernets Sauvignon et Sauvignon blancs pour lesquels cet âge était ramené à 20 ans.

Le nouvel arrêté préfectoral rappelle qu’au-delà de ces âges, les travaux seront à la charge du bailleur, mais en laissant aux parties la faculté d’y déroger par convention.

On l’aura compris, le nouvel arrêté préfectoral du 8 décembre 2021 modifie l’une des composantes essentielles du bail, celle du prix, mais laisse une porte grande ouverte à la négociation entre les parties tant pour l’applicabilité des nouvelles mesures que pour leur quantum.

Stéphane de SEZE

Avocat spécialiste en droit rural

Quand Foncier sans conscience n’est que ruine de l’âme,

Alors que le phénomène sociétaire ne cesse de se développer en agriculture, plus de 40 % des exploitations professionnelles y ayant recours, les achats par ce biais sans que les SAFER puissent intervenir de 1700 hectares de terres dans l’Indre par des Chinois et de domaines Cognaçais et Bourguignons par des ressortissants extra européens ont été autant de situations ayant suscité des polémiques locales devenues nationales.

Saisissant ces situations médiatiques, les SAFER ont été tentées de faire étendre leurs pouvoirs d’intervention.

Créées en 1960 par la loi du 5 aout 1960 d’orientation agricole[1], dotées d’un droit de préemption par la loi du 8 aout 1962[2], du droit de préempter pour raison environnementale en 1999[3], autorisées à préempter les parts de société en totalité par la loi d’avenir sur l’agriculture du 13 octobre 2014[4], la loi du 6 octobre 2015[5] ouvrant plus encore leurs possibilité d’exercer ce droit, les SAFER ont orienté leurs choix stratégiques, délaissant certaines ambitions largement acceptées et promues par la société pour se focaliser sur d’autres telle une ambition de régenter le transfert de surfaces via des parts de sociétés.

Le Conseil constitutionnel, par deux décisions récentes (Décision n° 2017-748 DC du 16 mars 2017) et    (Décision n° 2016-741 DC du 8 décembre 2016), a considéré que les dispositions étendant le droit de préemption des SAFER aux cessions partielles de parts ou actions de sociétés étaient inconstitutionnelles.

Un texte vidé de sa substance ?

Successivement, les dispositions de la Loi 2016-1691 du 9 décembre 2016, dite « Sapin 2 » (Loi relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique) permettant d’agir en ce sens ont été censurées le 8 décembre 2016 par le Conseil constitutionnel (Décision n° 2016-741 DC du 8 décembre 2016).

Puis ce fut récemment le tour de celles de la Loi 2017-348 du 20 mars 2017 « relative à la lutte contre l’accaparement des terres agricoles et au développement du biocontrôle », qui vient de subir un sort similaire le 16 mars 2017 (Décision n° 2017-748 DC du 16 mars 2017).

Dans le premier cas, le Conseil constitutionnel avait considéré que les dispositions étendant le droit de préemption des SAFER aux cessions de droits sociaux ne présentaient pas de lien, même indirect, avec celles figurant dans le reste du projet de loi déposé sur le bureau de l’Assemblée nationale et qu’elles avaient donc été adoptées selon une procédure contraire à la Constitution. En bref, ces dispositions glissées dans le projet initial furent appréciées comme un « cavalier législatif » et donc censurées à ce titre !

Remettant le travail sur l’ouvrage, le second texte a permis l’examen sur le fond des dispositions que les SAFER avaient appelé de leurs vœux[6].

Les sages du Palais-Royal ont de nouveau censuré le cœur du texte, à savoir son article 1^er 3^ème alinéa, et son article 3, considérant que ces articles « portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre ».

Ces mesures auraient autorisé les SAFER à utiliser leur droit de préemption « dans le but d’installer un agriculteur ou de maintenir ou consolider des exploitations agricoles » (…), « en cas de cession partielle des parts ou actions d’une société dont l’objet principal est la propriété agricole, lorsque l’acquisition aurait pour effet de conférer au cessionnaire la majorité des parts ou actions ou une minorité de blocage au sein de la société ».

Le texte censuré prévoyait que le droit de préemption des SAFER pourrait s’exercer dès lors que les parts ou actions cédées étaient susceptibles de conférer la majorité ou une minorité de blocage à leur acquéreur.

Les sages ont fait le constat que le texte prévu ne garantissait pas à la SAFER d’être majoritaire dans la société détentrice des biens ou des droits immobiliers, et de ce fait, que l’exercice du droit de préemption n’offrait aucunement la certitude qu’il permettrait l’installation d’un agriculteur ou même le maintien et la consolidation d’exploitation agricole !

L’analyse du conseil censurant ce texte estime aussi que la durée de détention par la SAFER, des parts ou actions qui auraient été préemptées aurait été susceptible d’affecter la valorisation de la société. Pour le Conseil , si les SAFER auraient été tenues de rétrocéder les biens préemptés, aucune garantie légale ne faisait obstacle à ce qu’elles conservent ceux-ci au-delà du délai légal, la seule réserve à l’exercice de ce droit de préemption étant le droit de préférence reconnu aux seuls associés d’un groupement foncier agricole, en place depuis plus de dix ans.

Alors que reste-t-il de cette loi du 20 mars 2017 ?

Un reliquat de mesures éparses, plus porteuses de contraintes que de coercition ?

Deux dispositions principales subsistent après la censure du Conseil constitutionnel.

D’une part, l’obligation de conserver pendant cinq ans les droits sociaux reçus en contre partie des biens ou des droits susceptibles de faire l’objet du droit de préemption des SAFER.

D’autre part, l’obligation de créer une structure de portage foncier dont l’objet principal soit la propriété agricole afin d’assurer la mutation d’une structure sociétaire.

La première mesure est manifestement destinée à faire échec au contournement du droit de préemption des SAFER consistant à apporter le foncier à une société (non soumis au droit de préemption) puis d’en céder les parts.

Le nouveau texte impose à celui qui apporte à une société des biens ou des droits susceptibles d’être soumis à l’exercice du droit de préemption des SAFER de s’engager à conserver pendant cinq ans la totalité des droits sociaux qu’il reçoit en contrepartie.

La seconde mesure réside dans l’obligation pour les sociétés qui font l’acquisition de terres ou de droits (par achat ou apport) que la SAFER aurait pu préempter, de constituer des structures sociétaires dédiées dont l’objet principal est la propriété agricole.

Sont exclus de cette obligation les acquisitions réalisées par des sociétés sous forme de G.A.E.C., G.F.A., G.F.R., E.A.R.L, S.A.F.E.R ou des associations dont l’objet principal est la propriété agricole.

L’obligation portera donc sur toute autre forme de société (S.C.E.A., S.A.R.L., S.A., S.A.S. etc…) sauf si elles achètent les terres en qualité de fermière au titre d’un bail conclu avant le 1^ier janvier 2016 ou si l’achat ne leur fait pas dépasser le seuil fixé par le Schéma Directeur Régional en matière de Contrôle des structures (autorisation d’exploiter).

En cas de méconnaissance de ces engagements (conservation des parts ou constitution d’une société dédiée), et sauf accord exprès de sa part, la SAFER pourra demander l’annulation de l’apport ou de la vente au président du tribunal de grande instance, dans un délai de six mois à compter du jour où elle en aura eu connaissance, voire même d’en être déclarée acquéreur…

Enfin, une disposition supplémentaire au bénéfice des SAFER est ajoutée par le législateur avec la loi 2017-348 du 20 mars 2017 relative à la lutte contre l’accaparement des terres agricoles et au développement du biocontrôle. Pendant la période transitoire nécessaire à la rétrocession des biens acquis, les SAFER sont maintenant autorisées, par dérogation aux dispositions applicables aux sociétés civiles de personnes notamment GFA, GAEC, EARL, à maintenir dans le but de les rétrocéder, leur participation dans le capital de ces sociétés au titre des acquisitions de droits sociaux faites à l’amiable ou après exercice du droit de préemption.

La loi autorise pour finir les SAFER à détenir plus de 30 % de participations d’un GFR ou d’un GFA alors qu’elles étaient limitées antérieurement à 30%, et à y exercer une fonction de gestion, d’administration, voire de direction !

Maigre consolation…

Quelles conclusions doit-on alors tirer de ce nouvel échec législatif qu’est la censure d’un texte par les sages du Conseil constitutionnel ?

L’absence pour les S.A.F.E.R d’une véritable stratégie agronomique, environnementale et territoriale ?

Les deux censures du Conseils constitutionnel mettent en évidence en filigrane le manque patent de stratégie durable de ces entités où des problématiques foncières globales sont peu ou pas prises en compte et où nombre d’errements polluent la justesse des agissements.

On y lit aussi la hâte d’une rédaction d’un texte (proposé par le Gouvernement le 22 décembre 2016 sous le régime parlementaire dit de la procédure accélérée) omettant des réalités pratiques et de ce fait considéré comme portant « une atteinte disproportionnée au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre ».

L’intervention par voie de préemption sur des parts ou actions cédées ne garantissait aucunement aux SAFER d’être majoritaires dans la société détentrice des biens ou des droits immobiliers, la rétrocession des parts ou actions dans cette situation n’assurant pas nécessairement l’installation d’un agriculteur ou même le maintien et la consolidation d’exploitation agricole.

Il est possible de se demander si « l’aménageur » qu’étaient initialement les SAFER ne s’est pas mué au fil des ans en « opérateur foncier » pour lequel l’indispensable volume d’affaires, apte à assurer sa survie budgétaire, accompagne pragmatiquement la satisfaction de certaines attentes foncières parfois à l’étonnement de tous

Sans nier que les transferts de parts sociales peuvent poser problème, faisons ici le constat qu’ils concernent pour l’essentiel des surfaces exploitées ; ils ne sont qu’un volet d’une problématique foncière, notamment en zone de plaine ou de vignobles prestigieux, oublieuse de préoccupations agronomiques, environnementales et territoriales.

A l’heure ou plus de 220 hectares de surface agricole utile quittent l’agriculture chaque jour, il est d’évidence que la protection des surfaces pouvant être utilisées à des fins agricoles (surfaces qui par essence ne sont pas délocalisables) mériterait une autre considération et une autre stratégie, le tout à budget constant pour l’Etat et les collectivités par un redéploiement de moyens.

La préservation agronomique des sols, indispensable à la pérennité d’un foncier productif, l’accroissement maximal des surfaces mises en culture et l’inscription de celles-ci dans une logique d’extensification agronomique économe en engrais et pesticides sont autant de logiques que les SAFER peuvent promouvoir.

Il en va tout autant de l’appui à l’esprit d’entrepreneurs de chef d’entreprises agricoles ne pouvant omettre dans leurs logiques les attentes des consommateurs de leurs produits, des riverains de leurs terres et la réalité des avantages comparatifs de la France portant sur des produits d’excellence capables de supporter un coût de main d’œuvre élevé.

« Les abus de la liberté tuerons toujours la liberté » écrivait André Maurois. Faut-il la brider pour éviter ses abus ?

C’est possible, répond le Conseil Constitutionnel, mais dans des limites acceptables….

A noter que dans le prolongement de la publication du présent article au mois de mars 2017, la SAFER a « contre-attaqué » et a obtenu, le 23 décembre 2021, l’adoption d’une loi dite « Sempastous » qui tente de remédier à l’absence de droit de préemption sur la cession partielle de parts sociales d’une société en soumettant certaines cessions de titres à un régime d’autorisation administrative. Nous reviendrons sur ce dispositif extrêmement contraignant dans un prochain article. 

Stéphane de SEZE

Avocat à la Cour de Bordeaux

Cabinet de SEZE & BLANCHY – JPA WINE & SPIRITS

contact@dsb-avocats.com

[1] Loi n° 60-808 du 5 août 1960 d’orientation agricole — JORF du 7 aout 1960

[2] Loi n° 62-933 du 8 août 1962 complémentaire à la loi d’orientation agricole — JORF du 10 aout 1962

[3] loi n° 99-574 du 9 juillet 1999 d’orientation agricole — JORF du 10 juillet 1999

[4] Loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation et la forêt — JORF du 14 octobre 2014

[5]Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques — JORF du 7 aout 2015

[6] Communiqué de presse du 13 décembre 2016 de la FNSAFER.

Nous avons étudié, dans un précédent article, l’action des SAFER sur les mutations de propriétés agricoles.

Un second type de contrôle est mis en place par la Loi, qui concerne non pas la propriété, mais les faits d’exploitation.

J’achète, on me donne (et j’ai échappé à la préemption de la SAFER…), je loue ou je veux reprendre un bien agricole que j’avais donné à bail, ai-je pour autant le « droit » de l’exploiter ?

 

OBJECTIFS DU CONTROLE DES STRUCTURES :

Le contrôle des structures, anciennement dénommé « contrôle des cumuls » et visant historiquement à empêcher une trop grande concentration de terres agricoles entre les mêmes mains ou encore un démembrement d’exploitations viables, est un outil de mise en application de la politique d’orientation agricole de l’Etat dont les objectifs actuels sont, dans l’ordre :

• Un objectif prioritaire : l’installation d’agriculteurs, y compris dans une démarche d’installation progressive.
• Et trois objectifs alternatifs :

1° Consolidation ou maintien des exploitations existantes leur permettant d’atteindre ou de conserver une taille économiquement viable ;

2° Développement des systèmes de production combinant performances économique et performance environnementale (apport de 2014) ;

3° Maintien d’une agriculture diversifiée, riche en emplois et génératrice de valeur ajoutée, notamment en limitant les agrandissements et les concentrations d’exploitations au bénéfice, direct ou indirect, d’une même personne physique ou morale excessifs au regard des critères précisés par le schéma directeur régional des exploitations agricoles.

Institué par une loi du 15 juin 1949 et codifié dans le Code Rural et de la Pêche Maritime, il a fait l’objet de nombreuses réformes de renforcement ou d’assouplissement (1958, 1962, 1980, 1984, 1990, 1995, 1999, 2005 et 2006) jusqu’à la Loi d’Avenir du 13 octobre 2014 supposée mettre en place, selon le ministère, « un régime renforcé, simplifié et régionalisé pour éviter les stratégies de contournement (notamment en utilisant le cadre sociétaire, mais on va voir que certaines mesures n’ont pas plu au Conseil Constitutionnel…) et en harmoniser l’application sur le territoire national ».

 

PARTICULARITES DU CONTROLE DES STRUCTURES

Il s’agit d’un contrôle national, unique en Europe (il s’applique aux exploitations sur le sol français, y compris pour les exploitants étrangers, mais en ne tenant pas compte des terres exploitées à l’étranger) et administratif (arrêté préfectoral = acte administratif unilatéral, avec possibilité de recours devant le Tribunal Administratif) qui s’applique non pas aux transferts de propriétés, mais aux créations ou aux modifications de l’exploitation d’un fonds agricole (installation, agrandissement, réunion, reprise ou suppression d’exploitation, etc.) quel que soit le statut juridique de l’entité exploitante (personne physique ou société).

 

CHAMP D’APPLICATION : qu’est-ce qui est soumis à contrôle ?

Certaines opérations qui peuvent être envisagées par des agriculteurs en exercice ou de futurs agriculteurs sont soumises à contrôle de l’administration régionale (autrefois départementale) en fonction des critères, tenant aux superficies, aux personnes ou aux distances entre exploitations, fixés par la Loi et explicités par le Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles (SDREA, adopté en Aquitaine le 31 décembre 2015, anciennement départemental) :

• Dépassement du seuil de superficie : Installations, agrandissements ou réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole, d’une ou plusieurs personnes physiques ou morales, d’une superficie supérieure au seuil de déclenchement fixé par le S.D.R.E.A. qui, en Aquitaine, est celui de la Surface Agricole Utile Régionale Moyenne de 34,2 ha^[1], pondéré par des coefficients d’équivalence en fonction des types de productions ou des régions naturelles. Les seuils ont été sérieusement rabaissés afin d’élargir le contrôle à un plus grand nombre d’opérations.

Exemples :Vignes du groupe 1 (Bordeaux, Bordeaux Sup, Côtes de blaye, etc.) coeff. 2,01, soit 17 ha^[2] ; Vignes du groupe 4 (Pauillac, Pomerol, Pessac Léognan, etc.) coeff. 6,84, soit 5 ha.

• Installations, agrandissements ou réunions d’exploitations portant atteinte à une autre exploitation (exemple : reprise de parcelles louées) :

1. supprimant une exploitation agricole dont la superficie excède le seuil fixé par le SDREA ;
2. démantelant une exploitation en ramenant sa superficie en deçà de ce seuil ;
3. ou la privant d’un bâtiment essentiel (sauf reconstruction ou remplacement).

• Conditions tenant aux personnes : Quelle que soit la surface, les installations, agrandissements ou réunions d’exploitations au bénéfice d’une exploitation agricole :

1. dont l’un des membres ayant la qualité d’exploitant ne remplit pas les conditions de capacité (diplômes agricoles) ou d’expérience professionnelle (+ 5 ans sur au moins le 1/3 de la SAUR moyenne).
2. et/ou ne comportant pas de membre ayant la qualité d’exploitant,
3. et/ou d’un exploitant pluriactif remplissant les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle, mais dont les revenus (personnels et non du foyer fiscal, nouveauté 2014) extra-agricoles excèdent 3120 fois le montant horaire du SMIC (hors le cas des  « exploitants [pluriactifs dont les revenus excèdent le seuil] engagés dans un dispositif d’installation progressive, au sens de l’article L. 330-2 », nouveauté 2014) ;

Suppression du critère de contrôle lié à l’âge par la Loi de 2014. 

• Agrandissements ou réunions d’exploitations avec des parcelles dont la distance par rapport au siège est supérieure à un seuil fixé (de manière manifestement facultative) par le S.D.R.E.A. (art. L. 331-2-I-4°). 10 km en Aquitaine = distance orthodromique^[3] entre le siège de l’exploitation du demandeur et le point le plus proche de chaque parcelle faisant l’objet de la demande d’autorisation d’exploiter.

 

OPERATIONS LIBRES :

A contrario, les autres opérations ne relevant pas de l’un ou l’autre des critères ci-dessus sont « libres » (elles peuvent être réalisées sans autorisation), ainsi que celles résultant de l’apport en société des exploitations individuelles de deux époux ou partenaires de pacs (nouveauté 2014) ou de la transformation, sans modification, d’une exploitation individuelle en exploitation sociétaire.

 

REGIME DE FAVEUR DE LA DECLARATION PREALABLE POUR LES OPERATIONS FAMILIALES :

Il existe également un régime de simple déclaration préalable, donc beaucoup plus souple, pour certaines opérations dites « familiales » correspondant à mise en valeur d’un bien reçu d’un parent ou allié jusqu’au 3e degré inclus par donation ou succession, par location ou par vente, qui est applicable lorsque sont réunies 4 conditions cumulatives :

1. Capacité ou expérience professionnelle du demandeur ;
2. Bien libre de location au jour de la déclaration ;
3. Bien détenu par le parent ou allié jusqu’au 3e degré depuis au moins 9 ans directement ou par l’intermédiaire d’une société familiale et dont les parts ne peuvent représenter que les biens détenus en propriété.
4. Nouvelle condition Loi de 2014 : Les biens sont destinés à l’installation d’un nouvel agriculteur ou à la consolidation de l’exploitation du déclarant, dès lors que la surface totale de celle-ci après consolidation n’excède pas le seuil de surface fixé par le S.D.R.E.A. (ne concerne donc pas, a priori, l’installation, qui peut porter sur une superficie excédant le seuil) : restriction importante apportée par la Loi de 2014, qui était souhaitée par diverses organisations agricoles.

 

LES OPERATIONS SAFER ET LE CONTROLE DES STRUCTURES

La SAFER semble être sortie plutôt gagnante de la Loi de 2014 s’agissant de la soumission de ses opérations au contrôle des structures (le régime était relativement compliqué auparavant, en fonction des cas de figure) dans la mesure où tient tout simplement lieu d’autorisation l’avis favorable donné à la rétrocession par le commissaire du Gouvernement représentant le ministre chargé de l’agriculture (qui doit tout de même tenir compte, dans son avis et en cas de candidatures multiples, non seulement des motifs de rétrocession de la SAFER, mais aussi du SDREA).

La question peut se poser de savoir si cet avis, qui s’apparente désormais plus à une décision faisant grief, pourrait être attaqué devant les juridictions administratives ?

 

LA DECISION PREFECTORALE D’AUTORISATION OU DE REFUS D’AUTORISATION D’EXPLOITER

S’agissant de la décision du Préfet de Région (prise dans un délai de 4 mois pouvant être porté à 6 mois, après consultation, manifestement facultative désormais, de la Commission Départementale d’Orientation de l’Agriculture), selon le nouvel article L. 331-3-1 du Code Rural : « L’autorisation mentionnée à l’article L. 331-2 peut être refusée :

1° Lorsqu’il existe un candidat à la reprise ou un preneur en place répondant à un rang de priorité supérieur au regard du schéma directeur régional des structures agricoles mentionné à l’article L. 312-1 ;

2° Lorsque l’opération compromet la viabilité de l’exploitation du preneur en place ;

3° Si l’opération conduit à un agrandissement ou à une concentration d’exploitations au bénéfice d’une même personne excessifs au regard des critères définis au 3° de l’article L. 331-1 et précisés par le schéma directeur régional des structures agricoles en application de l’article L. 312-1^[4], sauf dans le cas où il n’y a pas d’autre candidat à la reprise de l’exploitation ou du bien considéré, ni de preneur en place^[5] ;

4° Dans le cas d’une mise à disposition de terres à une société, lorsque celle-ci entraîne une réduction du nombre d’emplois salariés ou non-salariés, permanents ou saisonniers, sur les exploitations concernées. »

Le Préfet de la Région va également, désormais, départager les candidatures relevant du même rang de priorité en utilisant une grille de critères très précis, définis dans le SDREA et permettant « noter » l’intérêt économique et environnemental des différents projets concurrents.

En présence de plusieurs candidats à égalité de rang, ce n’est que lorsque l’écart de points sera inférieur ou égal à 10 que pourront être délivrées plusieurs autorisations.

 

LES OPERATIONS SOCIETAIRES

S’agissant de l’épineuse question des opérations sociétaires^[6], la Loi avait envisagé de soumettre à contrôle, en la qualifiant d’agrandissement ou de réunion d’exploitation, toute prise de participation directe ou indirecte d’un agriculteur dans une société agricole.

Cette disposition a été censurée le 9 octobre 2014 par le Conseil Constitutionnel qui a considéré qu’en ne réservant pas cette qualification aux prises de participation significatives, elle portait une atteinte disproportionnée, au regard de l’objectif poursuivi, au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre.

La question reste de savoir si, aujourd’hui, une prise de contrôle « significative » par un agriculteur dans une autre société agricole (dont il peut également devenir associé exploitant et pourquoi pas gérant) peut être constitutive d’un agrandissement (ou d’une réunion) d’exploitation sachant que, avant la Loi de 2014, l’administration contrôlait la « double participation » conformément à deux circulaires ministérielles de 2006 et 2008 interprétant des dispositions du Code Rural, inchangées par la Loi de 2014, selon lesquelles :

• « Est qualifié d’exploitation agricole l’ensemble des unités de production mises en valeur, directement ou indirectement, par la même personne, quels qu’en soient le statut, la forme ou le mode d’organisation juridique ». (art. L. 331-1-1-1°)
• « Est qualifié d’agrandissement d’exploitation ou de réunion d’exploitations au bénéfice d’une personne le fait, pour celle-ci, mettant en valeur une exploitation à titre individuel ou dans le cadre d’une personne morale, d’accroître la superficie de cette exploitation ». (art. L. 331-1-1-2°)
• « Pour déterminer la superficie totale mise en valeur, il est tenu compte de l’ensemble des superficies exploitées par le demandeur, sous quelque forme que ce soit et toutes productions confondues […] ». (art. L. 331-1-1-3°)
• « Une personne associée d’une société à objet agricole est regardée comme mettant en valeur les unités de production de cette société si elle participe aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de ces unités de production ». (art. R. 331-1).

A défaut de maintien de ce contrôle de la « double participation » (que la Loi de 2014 voulait renforcer « excessivement » selon le Conseil Constitutionnel) toute la règlementation relative au contrôle des structures ne deviendrait qu’un lointain souvenir tant il serait aisé de la contourner.

 

SANCTIONS EN CAS D’EXPLOITATION SANS AUTORISATION

Enfin, règlementation du contrôle des structures, afin d’en assurer l’efficacité, prévoit un régime de sanctions civiles et administratives (les sanctions pénales ayant été supprimées en 1999) à savoir :

• d’une part, la nullité du bail à ferme, le cas échéant, dont la validité est subordonnée à l’obtention de l’autorisation d’exploiter si elle est nécessaire. Le préfet, le bailleur ou parfois la SAFER peut donc saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux (TPBR) pour voir prononcer ladite nullité ;
• D’autre part, le refus des aides publiques à l’agriculture et des amendes administratives (304,90 à 914,70 €/ha).

La procédure de sanction est assez complexe, le contrevenant étant d’abord mis en demeure de régulariser sa situation (ce qu’il ne peut pas faire s’il exploite en dépit d’une décision de refus d’autorisation d’exploiter déjà rendue…), puis de cesser l’exploitation des terres concernées.

Il peut ensuite contester les sanctions pécuniaires prises à son encontre devant une commission des recours.

 

BAIL FORCE

Mais la véritable « sanction » est que si à l’expiration de l’année culturale au cours de laquelle la mise en demeure de cesser d’exploiter est devenue définitive un nouveau titulaire du droit d’exploiter n’a pas été retenu, toute personne intéressée peut demander au Tribunal Paritaire des Baux Ruraux le droit d’exploiter le fond, celui-ci fixant les conditions de jouissance (en cas de pluralité de candidats, le TPBR choisi en fonction des priorités définies au SDREA).

En d’autres termes, par exemple, si, en franchissant l’obstacle du droit de préemption de la SAFER, je me porte acquéreur d’une propriété agricole en vue de l’exploiter sans prendre la précaution de conditionner la vente à l’obtention de mon autorisation d’exploiter, je risque donc de me retrouver privé du droit d’exploiter et obligé de louer cette propriété à un tiers qui m’est prioritaire au regard du SDREA…

N’est donc pas exploitant agricole qui veut, loin s’en faut…

 

Wladimir BLANCHY, avocat au Barreau de Bordeaux

Associé du cabinet de SEZE & BLANCHY – JPA WINE & SPIRITS

w.blanchy@dsb-avocats.com

[1] Autrefois Unité de Référence = 22 ha de vignes de Bx Rouge, soit 120 ha pour les grandes cultures et l’élevage et seuil de contrôle à 1,5 UR

[2] Autrefois 1,5 UR, soit 33 ha de vignes de Bx Rouge et 15 ha pour Pomerol, Pauillac, etc.

[3] Du grec orthodromeîn : courir en ligne droite (« à vol d’oiseau » n’était manifestement pas suffisamment technocratique…).

[4] En Aquitaine, un agrandissement (ou une concentration d’exploitations) est considéré comme excessif lorsque la surface pondérée qu’il est envisagé d’exploiter dépasse 4 fois la SAU régionale moyenne par Agriculteur à Titre Principal (à relativiser, donc, dans les sociétés ayant plusieurs associés exploitants).

[5] Sachant qu’autrefois, la jurisprudence avait pu considérer que l’unicité de candidature n’obligeait pas à la délivrance d’une autorisation (CA Douai 30 jan. 2003 ; RDRur 2003 p. 283 et 475).

[6] On se souviendra, à ce propos, que la loi de 2006, procédant à un assouplissement, était revenue sur l’assimilation à un agrandissement de toute diminution du nombre d’associés exploitants dans une société édictée par la loi de 1999 qui était particulièrement sévère (système du « quotient »).

Article UGVB août 2016

C’est traditionnellement au mois de mai que la S.A.F.E.R publie son analyse des marchés fonciers ruraux donnant un étude statistique des ventes de vignes au cours de l’année écoulée (« Le prix des terres – Analyses des marchés Fonciers Ruraux  2015» – FNSafer – Mai 2016).

L’année 2015 vient de paraître et nous donne un bon aperçu des cours et du marché des vignes en Bordelais et en Cognaçais même si ces éléments doivent être pris avec prudence puisque une importante partie des ventes (plus du 1/3 en Bordelais) interviennent aujourd’hui à travers des structures sociétaires dont la cession de parts échappe au droit de préemption de la S.A.F.E.R. (sauf depuis le 1^ier janvier 2016, lorsque 100 % des parts sont cédées).

Le premier enseignement de cette étude est que si les marchés Bordelais et Cognaçais restent actifs et sont assez comparable en nombre de vente (870 pour le Bordelais et 710 pour le Cognaçais) et en progression par rapport à l’année 2014 ( + 1 %), la taille des biens vendus continue à différer. Ce sont en effet 3.200 hectares qui se sont vendus en Bordelais pour un montant global de 204 millions d’euros et seulement 1.630 hectares en Cognaçais pour 44 millions. Outre les différences évidentes des prix des vignes, il faut également y voir la bonne santé actuelle des prix du cognac limitant les offres sur le marché.

Le second enseignement est qu’en Bordelais, la « folie chinoise » s’est apaisée notamment sur les propriétés à la vente comprenant vignes, bâtiments d’exploitation et maison de maître. Si en 2011 et 2013, un bien « bâti » sur trois était acheté par des particuliers ressortissants de l’Empire du milieu recherchant un « château », l’année 2015 a vu ce type de cessions ramené à un sur dix et essentiellement pour de grands groupes d’investissement chinois. En Cognaçais, si la forte baisse des volumes vendus de Cognac sur le marché chinois de 2014 avait peu influer sur le prix des vignes, l’année 2015 marque une embellie des prix à l’hectare (+ 4,1 %) avec une dominante moyenne, toutes AOP confondues, à 42.700 € à l’hectare et pouvant aller jusqu’à 58.000 € pour les « fins bois », « Grande Champagne » et « Petite Champagne ».

Le Bordelais se caractérise par le maintien des prix pour les appellations communales, essentiellement en raison du peu de biens mis sur le marché, mais surtout par un mouvement de replis des investisseurs vers des appellations qui avaient été jusqu’à maintenant un peu délaissées. C’est notamment le cas des appellations « Canon Fronsac » (+ 14 %), « Fronsac » (+ 20 %) et « Lalande de Pomerol » (+ 11 %). On mettra en rapport ces chiffres avec ceux des marchés de ces vins commentés dans un précédent article, le marché foncier réagissant généralement un ou deux ans après celui des vins.

Dans les extrêmes, on notera que les « Pomerol » (situés sur le plateau) continuent à caracoler en tête (4.400.000 €/ha) et que les « Bordeaux » (rouges et blancs) ferment la marche avec des ventes ayant été réalisées sur la base de 6.000 €/ha, inférieur au coût de plantation. Enfin on notera encore que le prix des vignes produisant des vins liquoreux reste le reflet des difficultés rencontrées sur le marché actuel de leurs vins, des appellations prestigieuses comme le « Sauternes » ayant vu le prix de leurs vignes divisé par moitié en 5 ans et se négociant péniblement à une dominante de 35.000 €/ha, voire certaines à 12.000 € lorsque le projet de l’acquéreur est d’abandonner cette production au profit de vins secs.

 

Bordelais	Minimum (€/ha)	Maximum (€/ha)	Dominante (€/ha)
Blaye Côtes de Bx	10.000	31.000	18.000
Bordeaux blanc	6.000	24.000	15.000
Bordeaux rouge	6.000	24.000	15.000
Castillon Côtes de Bx	10.000	30.000	18.000
Canon Fronsac	40.000	100.000	80.000
Castillon et Francs Côtes de Bx	12.000	30.000	20.000
Côtes de Bourg	12.000	27.000	22.000
Fronsac	17.000	45.000	30.000
Graves blanc	10.000	50.000	27.000
Graves de Vayres	8.000	24.000	16.000
Graves rouge	10.000	50.000	27.000
Haut Médoc	50.000	125.000	80.000
Lalande de Pomerol	160.000	230.000	200.000
Liquoreux rive droite	6.000	22.000	15.000
Listrac	60.000	90.000	75.000
Médoc	40.000	80.000	50.000
Moulis	50.000	110.000	80.000
Pauillac	1.500.000	2.300.000	2.000.000
Pessac Léognan	150.000	600.000	450.000
Pomerol	750.000	4.400.000	1.100.000
Saint Emilion	170.000	2.300.000	220.000
Saint Estèphe	280.000	900.000	350.000
Saint Julien Margaux	800.000	1.600.000	1.200.000
Satellites Saint Emilion	70.000	110.000	90.000
Sauternes	12.000	200.000	35.000
Cognaçais
Cognac Bon bois (16)	22.000	35.000	27.000
Cognac Bon bois (17)	25.000	38.000	30.000
Cognac Borderies (16)	35.000	48.000	45.000
Cognac Borderies (17)	28.000	43.000	40.000
Cognac Fins bois (16)	25.000	58.000	45.000
Cognac Fins bois (17)	30.000	50.000	42.000
Cognac Grande Champagne (16)	30.000	58.000	50.000
Cognac Petite Champagne (16)	30.000	50.000	40.000
Cognac Petite Champagne (17)	35.000	58.000	45.000

Me Stéphane de SEZE

Juin 2016