Questions-réponses sur le statut du fermage viticole

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Loi d’Avenir pour l’Agriculture, l’Alimentation et la Forêt du 13 octobre 2014

Très à la mode dans le paysage audiovisuel, le « quiz », mot emprunté à la langue de Shakespeare, est défini par le LAROUSSE comme un « jeu, concours par questions et réponses ». En dehors de son aspect ludique, c’est également un exercice auquel le juriste se trouve souvent contraint lorsque son client s’interroge sur ses droits au regard de l’arsenal législatif et réglementaire du statut du fermage.

Le présent article, rédigé sous cette forme, n’a pas vocation à répondre à toutes ces interrogations mais à synthétiser les questions les plus récurrentes notamment au regard de la jurisprudence rurale et de la nouvelle loi du 13 octobre 2014, dite « Loi d’Avenir pour l’Agriculture, l’alimentation et la Forêt ».

Il sera donc repris plusieurs de ces thèmes concernant aussi bien les droits des parties pendant l’exécution du contrat que dans son transfert ou sa cessation.

(Publications Union Girondine des Vins de Bordeaux n° 1119 – Mars 2015 et Le Vigneron des Côtes du Rhône et du Sud Est n°848 – juin 2015)

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Les contrats dérogatoires au statut du fermage

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Attention ! Un contrat peut en cacher un autre !

L’article L 411-1 du Code rural soumet au statut du fermage « toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble agricole en vue de l’exploiter ». Cette définition, on l’aura compris, est suffisamment large pour faire relever de cette législation tous les transferts de jouissance consentis à un tiers y exerçant une activité agricole moyennant le paiement d’un loyer ou d’une redevance au propriétaire de biens immobiliers.

Quand on y ajoute que l’existence d’un contrat écrit n’est pas nécessaire (le bail peut être verbal), que la contrepartie onéreuse peut s’effectuer en nature, voire même en prestations (et pas uniquement en monnaie) et que cette législation est d’ordre public (c’est-à-dire que les parties ne peuvent y déroger), on est en droit de se demander quelle situation pourrait permettre d’y échapper.

Mais pourquoi chercher précisément à y échapper ? Les réponses sont en fait assez multiples.

(Publication Union Girondine des Vins de Bordeaux n° 1121 – Mai 2015) 

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Arrêté préfectoral du 2 décembre 2013 : Prix des fermages des vignes

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Le changement c’est maintenant ?

La parution du nouvel arrêté préfectoral du 2 décembre 2013 fixant les maxima et minima des prix des fermages dans le département de la Gironde est venu abroger l’arrêté antérieur du 10 mai 2007 et modifier quelques règles qui servent à la fixation du prix des loyers.

On se rappelle que l’article L 411-11 du Code Rural et de la Pêche maritime prévoit que le prix des fermages est fixé à partir de barèmes déterminés par l’autorité administrative et que ces barèmes font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les 6 ans.

Fruit d’âpres négociations entre représentants des bailleurs et représentants des preneurs au sein de la Commission consultative paritaire départementale, le nouvel arrêté préfectoral a donc vocation à fixer les nouvelles règles pour les six années à venir.

Alors qu’est-ce qui change ? Cela me concerne-t-il ? Quelles sont les conséquences de ces modifications ? Autant de questions auxquelles le présent article va essayer de répondre, sachant que, comme toutes règles, elles sont nécessairement soumises à interprétation et à négociation.

(Publication Union Girondine des Vins de Bordeaux n° 1108 – Mars 2014) 

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Groupement Foncier Agricole – Ne sort pas qui veut ! Mais la Cour de Cassation change d’avis…

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Produit de défiscalisation largement proposé par les établissements bancaires, outil reconnu de la transmission des exploitations agricoles, les Groupements Fonciers Agricoles ont connu un très grand succès aux cours des quarante dernières années.

En l’état de la jurisprudence, et sauf si une clause statutaire le permet, l’associé minoritaire, même pour de justes motifs, ne peut pas solliciter son retrait du Groupement en justice.

Ne lui reste donc, comme arme ultime, que la demande de dissolution de la société qui devrait conduire à la liquidation de cette dernière, puis à l’issue d’une interminable procédure, à la distribution du fameux « boni de liquidation » aux associés, au prorata de leur participation dans le capital.

Cette solution n’est, la plupart du temps, invoquée qu’à titre de menace par l’associé minoritaire, qui doit être en mesure de démontrer que les conditions de la dissolution judiciaire de l’article 1844-7-5° du code civil sont réunies, à savoir l’existence de « justes motifs », notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé et de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société.

(Publication Union Girondine des Vins de Bordeaux – février 2012)

A noter que, dans le prolongement de la publication de cet article au mois de février 2012, la jurisprudence de la Cour de Cassation semble avoir opéré un revirement avec l’arrêt de la 3ème Chambre Civile du 1er mars 2017 qui considère désormais que l’article 6 § 1 de la Convention Européenne des Droits de l’Homme justifie que l’associé d’un GFA puisse solliciter judiciairement son retrait nonobstant l’article L. 322-23 du Code Rural et de la Pêche Maritime, à charge pour le juge saisi d’opérer un contrôle de proportionnalité entre l’objectif poursuivi par la limitation légale du droit de retrait et le respect du droit de propriété de l’associé retrayant.

Ce revirement entraînera de belles incertitudes dans ce type de dossiers, les Juges du fond pouvant avoir des appréciations différentes d’une juridiction à l’autre…

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La résiliation du bail rural pour cause d’urbanisme

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En cette triste période de crise du secteur agricole, et notamment de la viticulture, conjuguée à une très forte pression immobilière, nombreux sont ceux, parmi les propriétaires et exploitants, qui s’interrogent sur les possibilités de cesser leur activité agricole pour vendre leurs parcelles en terrain à bâtir.

Il arrive souvent que les parcelles en question, devenues « constructibles », soient occupées et exploitées par un fermier dans le cadre d’un bail rural, dont on connaît la rigueur et le caractère protecteur des intérêts du dit fermier (durée minimale de 9 ans, droit au renouvellement, etc.).

La question se pose donc de savoir dans quelle mesure le code rural autorise la résiliation (ou offre un motif de non renouvellement en fin de bail) sur les parcelles dont la destination agricole peut être changée.

Il s’agit également de savoir quelle est la procédure à suivre et, ensuite, quels sont les droits du fermier en termes d’indemnisation.

(Publication Bulletin d’Information de l’A.D.A.R.)

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Comment mettre fin au bail quand on est fermier ?

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Le bail rural est un contrat soumis à diverses dispositions d’ordre public parmi lesquelles la durée (9 ans minimum) et le droit au renouvellement à l’issue de la première période et des périodes subséquentes.

Si on ajoute à ces principes le droit, pour le fermier, de transmettre le bail à ses descendants, le bail soumis au statut du fermage peut s’apparenter à une véritable dépossession du propriétaire foncier au profit du fermier, à moins que le bailleur ne dispose d’éléments pour s’opposer au renouvellement (notamment : défaut de paiement des loyers, mise en péril du fonds, changement de destination des parcelles louées, arrivée du fermier à l’âge de la retraite, reprise pour exploiter) ou pour solliciter la résiliation.

Rares étaient donc les hypothèses dans lesquelles le fermier souhaitait se défaire du bail.

Mais la situation économique étant ce qu’elle est, ces hypothèses se rencontrent désormais de plus en plus souvent.

Partant du principe que le bail est un contrat conclu pour une durée déterminée avec un droit au renouvellement au profit des fermiers, peuvent-ils mettre fin au bail, quand et comment ?

(Publication Bulletin de l’Information de l’A.D.A.R.)

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