Analyse du marché foncier viticole bordelais et cognacais (année 2015)
C’est traditionnellement au mois de mai que la S.A.F.E.R publie son analyse des marchés fonciers ruraux donnant un étude statistique des ventes de vignes au cours de l’année écoulée (« Le prix des terres – Analyses des marchés Fonciers Ruraux 2015» – FNSafer – Mai 2016).
L’année 2015 vient de paraître et nous donne un bon aperçu des cours et du marché des vignes en Bordelais et en Cognaçais même si ces éléments doivent être pris avec prudence puisque une importante partie des ventes (plus du 1/3 en Bordelais) interviennent aujourd’hui à travers des structures sociétaires dont la cession de parts échappe au droit de préemption de la S.A.F.E.R. (sauf depuis le 1ier janvier 2016, lorsque 100 % des parts sont cédées).
Le premier enseignement de cette étude est que si les marchés Bordelais et Cognaçais restent actifs et sont assez comparable en nombre de vente (870 pour le Bordelais et 710 pour le Cognaçais) et en progression par rapport à l’année 2014 ( + 1 %), la taille des biens vendus continue à différer. Ce sont en effet 3.200 hectares qui se sont vendus en Bordelais pour un montant global de 204 millions d’euros et seulement 1.630 hectares en Cognaçais pour 44 millions. Outre les différences évidentes des prix des vignes, il faut également y voir la bonne santé actuelle des prix du cognac limitant les offres sur le marché.
Le second enseignement est qu’en Bordelais, la « folie chinoise » s’est apaisée notamment sur les propriétés à la vente comprenant vignes, bâtiments d’exploitation et maison de maître. Si en 2011 et 2013, un bien « bâti » sur trois était acheté par des particuliers ressortissants de l’Empire du milieu recherchant un « château », l’année 2015 a vu ce type de cessions ramené à un sur dix et essentiellement pour de grands groupes d’investissement chinois. En Cognaçais, si la forte baisse des volumes vendus de Cognac sur le marché chinois de 2014 avait peu influer sur le prix des vignes, l’année 2015 marque une embellie des prix à l’hectare (+ 4,1 %) avec une dominante moyenne, toutes AOP confondues, à 42.700 € à l’hectare et pouvant aller jusqu’à 58.000 € pour les « fins bois », « Grande Champagne » et « Petite Champagne ».
Le Bordelais se caractérise par le maintien des prix pour les appellations communales, essentiellement en raison du peu de biens mis sur le marché, mais surtout par un mouvement de replis des investisseurs vers des appellations qui avaient été jusqu’à maintenant un peu délaissées. C’est notamment le cas des appellations « Canon Fronsac » (+ 14 %), « Fronsac » (+ 20 %) et « Lalande de Pomerol » (+ 11 %). On mettra en rapport ces chiffres avec ceux des marchés de ces vins commentés dans un précédent article, le marché foncier réagissant généralement un ou deux ans après celui des vins.
Dans les extrêmes, on notera que les « Pomerol » (situés sur le plateau) continuent à caracoler en tête (4.400.000 €/ha) et que les « Bordeaux » (rouges et blancs) ferment la marche avec des ventes ayant été réalisées sur la base de 6.000 €/ha, inférieur au coût de plantation. Enfin on notera encore que le prix des vignes produisant des vins liquoreux reste le reflet des difficultés rencontrées sur le marché actuel de leurs vins, des appellations prestigieuses comme le « Sauternes » ayant vu le prix de leurs vignes divisé par moitié en 5 ans et se négociant péniblement à une dominante de 35.000 €/ha, voire certaines à 12.000 € lorsque le projet de l’acquéreur est d’abandonner cette production au profit de vins secs.
| Bordelais | Minimum
(€/ha) |
Maximum
(€/ha) |
Dominante
(€/ha) |
| Blaye Côtes de Bx | 10.000 | 31.000 | 18.000 |
| Bordeaux blanc | 6.000 | 24.000 | 15.000 |
| Bordeaux rouge | 6.000 | 24.000 | 15.000 |
| Castillon Côtes de Bx | 10.000 | 30.000 | 18.000 |
| Canon Fronsac | 40.000 | 100.000 | 80.000 |
| Castillon et Francs Côtes de Bx | 12.000 | 30.000 | 20.000 |
| Côtes de Bourg | 12.000 | 27.000 | 22.000 |
| Fronsac | 17.000 | 45.000 | 30.000 |
| Graves blanc | 10.000 | 50.000 | 27.000 |
| Graves de Vayres | 8.000 | 24.000 | 16.000 |
| Graves rouge | 10.000 | 50.000 | 27.000 |
| Haut Médoc | 50.000 | 125.000 | 80.000 |
| Lalande de Pomerol | 160.000 | 230.000 | 200.000 |
| Liquoreux rive droite | 6.000 | 22.000 | 15.000 |
| Listrac | 60.000 | 90.000 | 75.000 |
| Médoc | 40.000 | 80.000 | 50.000 |
| Moulis | 50.000 | 110.000 | 80.000 |
| Pauillac | 1.500.000 | 2.300.000 | 2.000.000 |
| Pessac Léognan | 150.000 | 600.000 | 450.000 |
| Pomerol | 750.000 | 4.400.000 | 1.100.000 |
| Saint Emilion | 170.000 | 2.300.000 | 220.000 |
| Saint Estèphe | 280.000 | 900.000 | 350.000 |
| Saint Julien Margaux | 800.000 | 1.600.000 | 1.200.000 |
| Satellites Saint Emilion | 70.000 | 110.000 | 90.000 |
| Sauternes | 12.000 | 200.000 | 35.000 |
| Cognaçais | |||
| Cognac Bon bois (16) | 22.000 | 35.000 | 27.000 |
| Cognac Bon bois (17) | 25.000 | 38.000 | 30.000 |
| Cognac Borderies (16) | 35.000 | 48.000 | 45.000 |
| Cognac Borderies (17) | 28.000 | 43.000 | 40.000 |
| Cognac Fins bois (16) | 25.000 | 58.000 | 45.000 |
| Cognac Fins bois (17) | 30.000 | 50.000 | 42.000 |
| Cognac Grande Champagne (16) | 30.000 | 58.000 | 50.000 |
| Cognac Petite Champagne (16) | 30.000 | 50.000 | 40.000 |
| Cognac Petite Champagne (17) | 35.000 | 58.000 | 45.000 |
Me Stéphane de SEZE
Juin 2016